养老机构入住门槛太高，如何让养老社区更加普惠？专家：引入REITs机制

随着第七次人口普查数据体现出的老龄化趋势，以及近期大型保险在养老社区上不同进展，保险布局养老社区话题再度升温。

国内布局养老社区不仅保险机构，还包括地产、医养等领域的企业。有专家认为，过去我国形成的大型CCRC（持续照料型）养老社区不能覆盖主要养老消费需求。要让养老更加普惠，需要进一步明确金融政策，比如，引入REITs（房地产信托投资基金，房地产资产证券化），将养老服务领域资产盘活，提升投入资金的收益性。

目前CCRC社区不能覆盖主要养老消费需求

所谓CCRC社区，指的是持续照料型的养老社区。近期，全国工商联房地产商会创会会长、博士生导师聂梅生教授表示，过去十年我国形成的CCRC机构养老模式，将不能覆盖主要养老消费需求。

在国内“90-7-3”或“90-6-4”的“居家养老-社区养老-机构养老”模式下，目前地产、医养、险资等不同企业布局的CCRC（持续照料型社区，提供独立、协助、专护一体化的居住设施和服务）养老社区，属于机构养老，对应的是3%或4%的有意愿到养老社区养老的人群。业界认为，考虑到国内老龄化和少子化的趋势，未来社会对于机构养老的需求占比预计将提升。

从险资布局养老社区的定位看，往往是对准了有机构养老需求的中高端人群。入住这些养老社区，除了几十万、上百万的入住门槛或押金外，每月费用也大多要2万起，非一般人养老可以承受。

与此同时，养老服务也并非仅有CCRC养老社区的概念，其还具有广普性，这个领域包括独立生活、协助生活、失智失忆护理、短期康复、长期护理、临终关怀等各层面。除了大型CCRC社区之外，市场还存在更多层面的养老服务需求。

因此，现在这种CCRC的养老模式，并不能覆盖主要的养老消费需求。聂梅生指出，支付力是硬道理，不同支付力对应不同的消费频道，养老是一个广普的频道，现在严重缺失差异化的养老产品。

养老消费需求一方面与支付力有关，另一方面也与年龄段和活力度有关，。“即便同样在80岁同样也不一样，不是年龄段决定一切，可能85岁的老人比65岁的老人更有活力。”

以上两大因素共同构成养老产品定位的准星。在她看来，养老产品的“供需对路”是当务之急。目前国内的养老社区以地产型、医养型、保险型为主，各有各的特点和机制，但整体的覆盖面不够。

建议引入REITs机制助力普惠养老

随着人口老龄化程度加深，社会对于养老服务特别是普惠型养老服务的需求直线上升，目前的供给短板则比较明显。在聂梅生看来，普惠型的养老金融政策仍然模糊和缺失。

例如，对照美国的养老产业模式看，国内缺乏养老产品的REITs机制，而REITs是美国养老住宅和专业护理院主要投资人。

从美国的情况看，保险机构大多并不直接投资运营养老社区，而是通过REITs等形式为养老资产提供资金支持，同时获取养老资产REITs的稳定回报。

从国内险资的角度看，目前，国内保险机构布局高端CCRC养老社区，充当了投资、建设和运营等的多重身份，养老社区也作为其一项资产配置。同时，险企还创新地将保单和养老社区入住资格挂钩，从而将资产和负债联动，在养老社区布局上考虑综合效益，形成了一种独特的商业逻辑。

但险资有一定特殊性，其期限和对回报周期的超长容忍度，是其他资金无法比拟的。从社会资本以及实业资本进入普惠养老服务领域的角度来说，REITs机制仍有很大助益。可以有效盘活养老机构资产，拓展养老机构的融资渠道，优化社会资源配置，引导中长期资金参与养老服务市场。同时，养老服务需求几乎不受经济波动周期影响，养老资产REITs能为投资者提供更多样化的投资工具，以及稳定的投资收益。

聂梅生以美国养老资产的回报率为例说，过去十几年，专业护理院资产的回报率可以到10%-12%，养老各类住宅回报率可以达到7%-8%。

不过，即使是直接投资持有养老社区，险资也对REITs表达了期待。例如，有深厚资管背景的新华保险首席执行官、总裁李全也表示，虽然险资对养老社区是长期持有，但是如果有了REITs，把资产能够盘活起来，还可以投资更多的养老机构、提高收益率，这从商业模式上更加有利，也更利于险企服务国家战略。

最近我国在基础设施公募REITs上有重大进展，首批9个公募REITs已经获批，受到不少关注。未来，或许养老社区等养老服务领域资产，也能进入公募REITs资产范围。

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