REITs突然爆火！这只基金刚上市就30%涨停，还有115万手封单，什么情况？

12月17日，建信中关村REIT开盘即封死30%涨停，成第一只上市首日即涨停的不动产投资信托基金（以下统一简称REITs）。

截至12月17日，11只公募REITs产品全部实现正收益，平均涨幅27.6%，其中5只产品涨幅超过30%，最高的一只产品累计涨幅44.24%，公募REITs市场可谓火爆。Wind数据显示，A股今年仅有31%的个股表现超27.33%，也就是说REITs的表现跑赢A股近七成个股。对于投资者而言，公募REITs作为高派息、风险收益适中的投资产品，丰富配置选择的同时，也需警惕其估值风险。

公募REITs首个30%涨停来了

12月17日，建信中关村REIT在上交所上市交易，开盘即封死30%涨停，全天成交3364万元，截至收盘，建信中关村REIT涨停板上仍有115万手封单。在建信中关村REIT上涨带动下，华夏越秀高速REIT、富国首创水务REIT和博时蛇口产园REIT等5只产品当日均实现上涨，其中华夏越秀高速REIT实现上市后四连涨，累计涨幅38%。随着越来越多的公募REITs上市，其良好表现引发市场关注。

公募REITs作为封闭式产品，上市后不再开放申购及赎回，投资者只能通过二级市场买卖，其上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。建信中关村REIT是第一只上市首日即涨停的REITs，其之所以受到投资者的欢迎与其背后的优质资产不无关系。

12月3日，建信中关村REIT正式成立，其产品公告显示，成立规模28.8亿元，该产品包含的基础设施资产包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目，这3栋标的资产均位于中关村产业园，属于一线城市的核心物业，地理位置优越。据其项目介绍，标的基础设施项目具备良好持续的经营能力，且现金流主要来源于入驻企业支付的租金，为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。有投资者表示，建信中关村REIT背后的3栋标的资产营业收入和现金流表现稳定，看重该项目未来良好的现金分派率，回报稳定。

11只公募REITs平均上涨27.33%

建信中关村REIT上市首日即涨停，再次助推公募REITs的热度。

截止12月17日， 11只公募REITs产品全部实现正收益，平均涨幅27.33%，5只产品涨幅超过30%，富国首创水务REIT表现最好，累计涨幅44.24%。

实际上，公募REITs在发行募集阶段即现火爆现象。

今年5月底，国内首批公募REITs开启发行，9只产品均实现“一日售罄”，不得不启动比例配售，其中中航首钢生物质REIT的配售比例为1.76%，创下新基金配售比例最低纪录。9只基础设施公募REITs募集总规模为314.03亿元。

今年11月，第二批REITs发行募集更加火爆，认购踊跃程度超首批，投资者配置热情明显提升，其中建信中关村产业园REIT的配售比例为1.97%，华夏越秀高速REIT的配售比例为2.14%。

12月14日，华夏越秀高速REIT在深交所上市，上市首日上涨22.76%，累计成交额达2.8亿元。12月17日，建信中关村REIT上市首日即收获30%涨停。

上海国家会计学院周贇博士在接受记者采访时指出，此次公募REITs的火爆行情源于三个方面的原因：1、第一批公募REITs上市后的市场表现普遍较好，投资者对公募REITs的了解程度也大幅提高；2、市场普遍预期未来国内利率将保持下行，因此对公募REITs这种分红收益率较高的产品需求大幅增加；3、近期股票市场表现一般，也导致更多的资金转向公募REITs市场。

公募REITs规模将持续扩容，投资者仍需警惕风险

未来，公募REITs市场规模将持续扩容，对于投资者而言，丰富配置选择的同时，也需警惕估值风险。

REITs产品的底层资产包括产业园区、高速公路、仓储物流、污染治理四大类，底层资产分为产权类和特许经营权两大类，公募REITs持有人的收益主要来自于底层资产稳定的分红。如首批公募REITs未来两年的派息率都在4%以上，显著高于当前十年期国债收益率水平。

华泰证券表示，公募REITs作为高派息、风险收益适中的投资产品，丰富了投资人配置选择。在我国基础资产存量丰富、高收益资产逐渐稀缺的背景下，公募REITs产品将大有可为。

周贇表示，公募REITs可以有效盘活存量资产，对于降低我国宏观杠杆率具有重要作用，会长期受到政策支持；公募REITs的属性介于股债之间，具有相对稳定的分红，我国普通投资者总体的风险偏好相对较低，过去大量的资金投向银行理财，但收益率日渐下降，随着资管新规12月31日后全面实施，投资者对公募REITs的需求会大幅上升；此外，公募REITs是成熟资本市场上普遍交易的产品，目前国内交易规模还很小，未来会持续上升，同时基础资产的种类也可能会扩容，使其更好地服务我国经济发展的需要。

值得注意的是，场内REITs产品参与热情较高，导致溢价率也比较高，截至12月17日，11只REITs的相对净值折溢价率中值为27.86%。华泰证券表示，部分项目价格偏离估值较多，警惕“首批炒作”带来的风险，应持续关注项目运营效益。周贇也提到，市场表现好的产品总会导致或多或少的羊群效应，偏离内在价值较高的确有回调风险，投资者应根据分红收益率合理评估价值。

责编：汪云鹏

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