突发！上海房贷利率将上调？贷100万多还近10万利息！房贷额度告急，新限购令已出鞘

7月23日晚间，沪上数家媒体消息，当日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于7月24日起开始实行。

对于该消息的准确性，截至发稿，人民银行上海总部尚未回复证券时报·记者的求证。不过，一家大行的房贷经理、链家房产中介人士向记者侧面证实，收到了相关消息，“还没有具体细则，最快这两天会出来。”

如上海住房按揭利率调整消息属实，直接的影响是，购房者的按揭贷款成本。以房贷（商业贷款）100万、贷款30年来粗略计算，利率调整之后，利息总额涨多少？按等额本金、等额本息计算，首套将多还5.27万、7.63万元，二套将多还款6.77万、10.15万元。

“这次上调（若属实）充分体现了房贷收紧潮也出现在上海，进一步体现了今年下半年房贷的导向。” 7月23日晚间，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受证券时报·记者采访时分析，新规将于7月24日起开始实行，对于此类政策，也充分说明房贷利率上调是全方位的，而且二套房贷利率上浮程度相对更大，更需要注意。

“对于购房者来说，也需要了解各家银行的额度，积极把握贷款的申请。”他提醒，当然，贷款政策收紧后，客观上对于二套房的购房影响更大，客观上有助于购房市场的稳定，这也将使得后续房价趋稳空间更大，“所以对于其他一些入市的购房者来说，也还是可以从购房价格的角度减压的。”

房贷100万利息涨多少？首套5.27、7.63万，二套6.77、10.15万

如上海住房按揭利率调整消息属实，以贷款100万，贷款年限30年来看，利率调整之后（假设其后房贷利率不变）：

办理首套房商业贷款的用户，按等额本息计算，每个月要多还款211.85元，要多还总利息7.63万元；按等额本金计算，房贷利息总额将多出5.27万元。

办理二套房商业贷款的用户，按等额本息计算，月供多出281.96元，利息总额多出10.15万元；按等额本金计算，将要多还6.77万元。

我们来具体看看，这笔账怎么算。首套房，利率未调整前，假设贷款100万，房贷利率4.65%，贷款年限30年，房贷的月供情况如下：

按等额本金计算，首月需还款6652.78元，利息总额69.94万元；

按等额本息计算，首月需要还房贷5156.37元，利息总额85.63万元；

利率调整后，假设贷款100万，首套房，房贷利率5 %，贷款年限30年，房贷月供情况：

按等额本金计算，首月需还款6944.44元，利息总额75.21万元；

按等额本息计算，每月需要还房贷5368.22元，利息总额93.26万元；

二套房，利率未调整前，假设贷款100万，房贷利率5.25%，贷款年限30年，房贷的月供情况如下：

按等额本金计算，首月需还款7152.78元，利息总额78.97万元；

按等额本息计算，每月需要还房贷5522.04元，利息总额98.79万元；

利率未调整前，假设贷款100万，二套房，房贷利率5.7%，贷款年限30年，房贷的月供情况如下：

按等额本金计算，首月需还款7527.78元，利息总额85.74万元；

按等额本息计算，每月需要还房贷5804元，利息总额108.94万元；

不过，值得注意的是，上述利息变化是指商业贷款的部分，公积金贷款利息不变。

那么，对于在7月24日之前已经办下了贷款的用户们，上述利率“新规”调整之前若落实，将有哪些影响？

上海徐汇市民李女士在5月份刚刚签了合同、办了贷款，只是目前尚未放款，若此次利率调整，她今后的月供也将随之调整。

“只要还有在还房贷的，之后的月供也会跟着利息变化。调整之前已缴纳完成的房贷，按原来的利率算；但未还完部分，将全部按新的利率，发生调整。”链家上海分公司房产中介李先生告诉记者。

“有的银行会在下月开始，有的银行或者在下季度、下年度开始调整（月供额度），各家银行情况会略有不同。”他介绍。

上海房贷额度已告急

事实上，上述房贷利率调整消息出来之前，上海房贷额度告急。

有购房者和房产中介均向记者反映，去年这个时候，从审批到放款，走完流程，快的话，只要2个月左右的时间；而现在，“能在6~8个月内，走完流程，已经算快的了。”

“审批周期说是40~60天，放款说是在3个月内，但5月初到现在都没额度，不报期待的话，要等到10月底了（四季度）。上述李女士告诉记者。

有大行房贷经理也向记者证实，不仅仅是他们行，其他银行，放款都慢了下来，“排队2-3个月后才能放款很正常，大家都慢了，资质审核的周期都得2个月以上。”

今年以来，多地房贷利率上行的趋势也有所显现。融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率监测的数据显示，5月全国房贷平均利率，已出现连续第4个月环比上升。

6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，分别较5月上浮5个、4个基点。

融360数据，2021年5月（数据采集期为2021年4月20日-2021年5月18日），全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。其中，21个城市的房贷利率平均水平环比上涨。

相比之下，上海的房贷利率相比北京、深圳、广州处于相对“洼地”。

图表融360大数据研究院

“这次上调（若属实）充分体现了房贷收紧潮也出现在上海，进一步体现了今年下半年房贷的导向。新规将于7月24日起开始实行。对于此类政策，也充分说明房贷利率上调是全方位的。”严跃进向证券时报·记者分析到，“相对来说，二套房贷利率上浮的程度要更大，这是需要注意的内容。”

“除了房贷集中度以及房地产调控政策等内容外，银行面临的压力也是上调的重要原因。” 他告诉记者，这充分说明了一点，“即在此前上海银行房贷节奏放缓的情况下，目前在利率方面也是有所体现的。类似上调，也说明银行本身采取了积极的行动，充分体现了信贷吃紧的特点。”

靠赠与“炒房”行不通！上海限购新规今起执行

如上海住房按揭利率调整消息属实，也是继7月24日起通过赠与方式转让住房、5年内仍记入赠与人套数的新规之后，上海楼市再“打补丁”。

7月23日，上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局出台加强住房赠与管理规定，进一步深化落实“沪十条”“沪七条”等文件精神，加强房地产市场调控，强化市场监管，进一步严格执行住房限购政策。

新规明确，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

在熟悉上海楼市的房地产观察人士看来，这一新规之后，“假结婚、假离婚钻空子搞房子也难了。”

上海各区自然资源确权登记事务中心(不动产登记事务中心)应将赠与住房转让纳入综合窗口收件；各区房地产交易中心应加强审核，将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围(交易核验认定时点以综合窗口收件之日为准)，对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予办理交易登记手续。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，从目前购房的现状来看，尤其是为了买到新房，需要高积分，往往通过各项操作，腾出一张“房票”。赠与，如果是直系亲属之间转让，手续成本最低。因此赠与是主要的转移房产的主要方式。

在实际操作中，部分热门楼盘的买家利用赠与住房的方式变相规避限购政策，并以高积分参与楼盘摇号。

卢文曦认为，现在堵住赠与的通道，并且5年内仍记入赠与人拥有的住房套数，那么新房买家的积分不会高甚至不会有买房资格。因此随着需求端进一步收缩，“打新”热可以进一步降温。

住建部：对调控工作不力、房价上涨过快城市坚决问责

7月23日，住房和城乡建设部等8部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，整治重点聚焦于房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个方面，住建部将力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转的主要目标。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时称，该政策重点在三个方面着力：

一是将本轮调控政策好好地落地，就要开展市场巡查和秩序整顿，发现政策没有触及到的漏洞，及时补上。下一阶段，随着楼市趋于稳定，新的调控政策出台的可能性不大了，但调控的力度不放松，重点转向市场整治；

二是建立“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制，就需要建立覆盖开发、销售、租赁、物业等全链条的监管覆盖范围，将每一个环节存在的痛点、堵点，作为监管的重点，并常态化、持续的、无死角地开展，直至在房地产市场秩序领域，建立长效机制，打断投资炒作、钻空子的念想。

三是市场秩序整顿成为住建等部门的主体责任，并主动、定期推进和落实。这一点在韩正副总理昨天的讲话中也提到了，估计下半年各地重点工作就是保障性租赁住房和市场秩序整顿。

具体来看该通知重点提到：

1、力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

2、整治重点：发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。

3、整治：克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管。

4、持续加大惩处力度。各地要根据实际情况，创新思路，多措并举，依法依规开展整治。对本行政区域内违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光

5、对房地产市场秩序问题突出，未履行监管责任及时妥善处置的城市，进行约谈问责。

“我们要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。”住建部房地产市场监管司司长张其光表示。

他在受访时称，下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

张其光称，还要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

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