70大中城市房价下跌再加剧政策松绑仍需发酵

5月18日早间，国家统计局发布了2022年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，数据显示，2022年4月份70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低，新房、二手房上涨城市数量双双止涨转跌。在全国多城疫情管控趋严的背景下，市场回温态势受阻，虽然中央到地方频频释放积极信号，但从实际来看，政策还仍需进一步发酵。

下降城市继续增加

根据国家统计局4月70城商品住宅销售价格变动情况统计数据来看，4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。

从4月70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量18个，较上月减少11城；持平城市5个，较上月增加2城；下跌城市47个，较上月增加9城。从涨跌幅情况来看，70城平均跌幅为0.3%，跌幅较上月扩大0.23个百分点；上涨城市平均涨幅0.35%，环比涨幅收窄0.03个百分点。从各等级城市来看，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别为0.2%、-0.1%和-0.6%，与上月相比均呈现回落态势。

从4月70城二手住宅房价指数来看，上涨城市数量为15个，较上月减少6个；持平城市5个，较上月增加1个；下跌城市50个，比上月增加5个。从涨跌幅情况来看，70城二手住宅价格环比下跌0.27%，较上月扩大0.08个百分点，上涨城市平均涨幅为0.35%，涨幅扩大0.03个百分点。从各等级城市来看，一线、二线、三线城市二手住宅环比分别为0.4%、-0.3%、-0.3%，仅二线城市降幅扩大，一线和三线城市涨跌幅均与上月持平，一线城市价格仍然较为坚挺。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，总体上看，目前全国有39个城市房价出现了同比下跌态势，这是值得警惕的地方。后续要在购房政策等方面持续发力，防范房价下跌城市数量增多，要积极稳定当前房地产市场，促进市场交易回暖。

政策发酵仍需时日

进入4月份，在全国多城疫情管控趋严的背景下，市场回温态势受阻。但从中央到地方对频频表态房地产，释放积极政策信号。

中央层面，4月15日，央行发布降准，对于提振房地产市场信心意义重大；4月29日，中共中央政治局会议中关于房地产市场，指出要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

地方层面，出台松绑楼市政策的城市也在进一步扩围

“从实际结果来看，政策效果还是尚未完全发酵。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄坦言，市场仍未获得明显好转，一方面政策发酵尚需时日，另一方面也还需要更频繁更深化的政策出台。

严跃进对此也表示，4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-0.1%。这是2015年12月份以来首次出现房价同比下跌态势，信号意义很强。这也是77个月以来首次房价出现同比下跌。房价出现拐点，充分说明房地产市场面临下行较大的压力，各类稳房价、稳预期的工作需要加快推进，否则房价指数继续降温，对于后续房地产市场的稳定确实有冲击。

后续松绑预计全面加强

据诸葛研究院统计，从出台的次数来看，4月份单月出台的松绑政策高达49次，达到年内单月松绑政策出台次数峰值。但整体来看，本月新房、二手房上涨城市数量双双止涨转跌，与此同时，新房、二手房价格跌幅再扩大，跌至接近2021年底的水平。

陈霄对此表示，展望后市，市场想要真正恢复，一方面全国疫情得到有效控制，另一方面仍需要实质性宽松政策的加持。对此和3月的预估相同，预计接下来松绑调控的城市将会继续扩围，并且政策举措不再局限于需求端，供给端和需求端双管齐下是大势所趋，市场将会持续修复，但修复进程是缓慢和曲折的。

同样严跃进也分析道，一些既有的政策正不断出现，对于市场的回暖有积极作用，但需要时间。个别城市或率先有较好的表现，包括东莞等城市，近期二手房市场已经略有回暖迹象。但总体来看，目前各类城市的压力普遍都比较大，预计后续政策的放松和放开基本上会是全面的和持续的。

卢扬 孙永志

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