房企股债反弹！交易商协会召开房企代表座谈会，地产债抄底时机几何？

蔡越坤 地产债投资迎来久违的“暖意”。

2021年11月10日，世茂集团、中国奥园股价均涨超16%；世茂服务、融创中国股价涨超15%；“21阳城01”涨超12%，“20金科01”涨超11%，“15世茂02”涨11%.....多家房企股、债二级市场的价格出现明显反弹。

此前，受房地产领域信用风险频发、市场悲观情绪蔓延影响而陷入下跌“冰点”的房地产债券，迎来一丝暖意。

一位华东地区私募机构机构人士告诉，11月9日媒体报道称高盛正买入中国房地产企业高收益债，这对房地产债券的投资是一个积极的信号。

同日，了解到，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。据了解，座谈会上，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团等多家公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

该座谈会被市场人士看作是房企融资环境趋暖的举动。此前，人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会，金融监管部门多次释放房地产金融政策信号。10月下旬以来，按揭贷款发放已有所加快，多个城市按揭发放时间缩短了1个月左右，这对缓解房企资金压力起到了至关重要的作用。

11月10日，北方地区一位债券承销人士向表示，当下多家房企遭遇融资流动性困难，交易商协会举行房企代表座谈会，对二级市场释放了积极稳定的信号，也意味着监管关注房企债市融资环境，并给予政策方面的支持。但是政策支持后，通过发债融资或尚需时日，并非一蹴而就。因此对于资金紧张的房企，尤其是近期有债务到期的房企，仍需保持现金流安全，等待债券融资通道逐渐打开。

房企股、债反弹

11月10日，多家房企二级市场股、债均出现明显的反弹。

A股市场方面，多家房企的股价有明显反弹，保利发展、金地集团、京投发展涨幅均超5%以上，招商蛇口、新城控股、万科涨幅均超4%以上；港股内房股世茂集团、中国奥园涨超16%，世茂服务、融创中国涨超15%，中国恒大涨近5%。

此外，地产债也整体回暖，收盘多数上涨，“21阳城01”涨超12%，“20金科01”涨超11%，“15世茂02”涨11%，“19世茂G2”和“20金科03”涨近10%；“20世茂G3”跌超20%盘中临停，“20时代09”跌超19%，“20融信03”跌超10%，“21融创03”跌超6%。

在此之前，11月9日，据《金融时报》报道，高盛投资组合管理团队表示，正在买入中国房企债券。高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。谈及个别房企风险事件引发的连锁反应，该团队成员称，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。

在谈及高盛买入中国房企债券的消息，上述华东私募机构投资高收益债人士向表示，10月份以来，在花样年控股房企出现美元债违约后，多家房企地产债出现暴跌的情况，但不排除部分房企债出现了超跌的情况。该人士所在的公司一直在随时关注着地产债二级市场的变化。该人士称，最近公司也买入了部分房企债，因为确实不少房企债跌出了盈利空间，价格甚至在30元/张左右。

该人士也表示，高盛抄底中国房企债券也有自己的风控标准判断，对于国内地产债的投资而言也是一个利好的信号。

另外，多家房企启动境外美元债回购，也被市场看做房企“自救”的积极信号。

11月7日，新城控股发布公告称，公司结合当前实际经营及财务状况，计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券，并予以注销。本次赎回的资金来源为公司自有资金。本次提前赎回境外美元债券符合公司偿债计划及发展战略，公司现金流充裕，本次提前赎回事项不会对公司经营情况和财务状况产生不利影响，不会损害公司及全体股东的利益。

在此之前，雅居乐集团、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等多家房企纷纷启动境外美元债回购，表明其资金充足，以提振市场信心。

抄底的时机到了？

在房企股债出现明显反弹之际，不少债市投资者开始关注，地产债抄底的时机是否真正到来。

从10月份地产新增融资来看，根据华西证券研报，10月地产行业融资规模继续收缩，境内外地产债净融资双双为负。2021年10月，境内地产债净融资为-169亿元，年内境内地产债净融资流出已逾1000亿元；境外地产债10月净融资流出37亿元，2021年以来地产美元债净融资流出近4000亿元。

此外，10月地产集合信托发行量较9月份继续下行。根据用益信托网统计，10月份地产集合信托发行量150亿元，较9月下行50%；2021年1-10月份地产集合信托发行量为5250亿元，仅为2020年同期的67%。

上述北方地区债券承销人士向表示，11月份之前，房企债市整体融资环境偏紧，当下尽管释放了积极的政策信号，但是房企通过发债融资仍然有一个过程。而且，对于投资者而言，也需要重拾信心。

对于房企融资，光大证券研报表示，部分房企多年持续高杠杆运行，当面临多渠道融资性现金流收紧的状况时，资产负债表很难迅速调整到位，形成了巨大的现金流挤压。此时，如果为偿债而进行资产抛售，圆于资产的弹性和负债的刚性，很容易陷入类似“债务——通缩”的债务陷阱不能自拔。因此，在债务违约和资产抛售面临相同的结局时，房企主动“躺平”的道德风险将大幅度上升。这是一种态度。

对于房企债务而言，光大证券也表示，“躺平”蕴含着巨大的道德风险，会让原本不坚实的信用体系变得更加脆弱，市场风声鹤唳。但从现金流安排的视角看，“躺平”本身就是解决房地产企业现金流风险的一种选择。“躺平”的行为会延续到实质性现金流改善出现之后。

对于地产债的投资，平安证券表示，对于把握错杀机会的主流投资者，当前仍然是密集观望期，进入市场的条件是政策的进一步放松。对于可以接受违约的危机债投资者，当前部分债券定价已经达到清算价值，从而逐步布局。对于此类投资者，价格是最重要的安全垫，清算价值是重要参考，不确定的是实现盈利的时点。

谈及当下是否适合抄底地产债，上述私募机构人士也表示，现在抄底，仍面临着巨大的不确定性，市场还没有到出清的时候。但是对于个别受违约传导导致下跌的地产债券，也有抄底的机会。

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