被遗忘的老旧小区 房龄仅26岁的楼塌了

丁文婷11月22日晚6时45分，随着一声石破天惊般的巨响，南昌新祺周管理处原白马庙制药厂一栋职工宿舍楼（7号楼）的半个单元发生局部坍塌，成为一堆废墟。

这幢1995年建设的6层砖混预制板结构居民楼，房龄仅26年。此次坍塌面积约430平方米，最终造成4人遇难。

一些事发楼里的居民们聚集在路边思索着、回想着坍塌是否有迹可循。居民们口中十几年前就存在的裂缝、近几年发现的裸露的楼梯钢筋、下沉的门框和无法关上的门都成了一些可能的“征兆”。许多人懊悔和遗憾，也许检修、鉴定过一次，悲剧就不会发生。“但又有谁会想到，房子会塌呢？房子倒塌只是存在在电视里的场景。”一位居民说。

事发后，坍塌的7号楼连同前后的8、9号楼都被一人半高的蓝色铁皮围得严严实实，只有拿着检测设备的专业人员进进出出。白天，一些居民们聚集在铁皮围栏前讨论着、等待着，晚上又四散回到亲戚家或小宾馆里。

“赣江发布”11月25日发布的最新信息显示，建筑设计、结构安全等领域的专业人员目前正在对坍塌原因进行核查，并对周边房屋建筑安全情况进行监测、鉴定。

而在等待检测原因出来的日子里，居民们的生活已经完全改变。7号楼1单元东边的4位居民失去了生命。72户居民暂时失去了住所，更多的疑惑和担忧也笼罩在临近宿舍楼里。“老楼还安全吗？能不能居住？”也有人选择短暂搬离。

（坍塌的7号楼靠近西侧部分，东侧已经坍塌，未塌部分的墙体可见明显裂痕）

坍塌

坍塌是从屋顶开始的。家住7号楼1单元西侧的陈浩刚走出家门，正准备迈步下楼梯时，头顶上方突然开始剧烈抖动，不断有石灰迸出。

不过几秒钟时间，脚下的楼梯轰然断裂、消失。反应过来的陈浩迅速冲回家中，眼睁睁看着对门邻居家在一瞬间垮塌下去。“如果早几秒钟下楼，我人就没了。”陈浩回想起来仍感到有些后怕。

同样“躲过一劫”还有住在1单元西面的韩冰，正准备上楼回家的他绕路去取了个快递。“如果没有拿这个快递，我就在楼梯上，也被埋在下面了。”巨大的轰鸣声伴随着烟尘四起，巨大的灰涌过了6楼的窗户，连带着附近几栋居民楼都陷入一片烟雾之中。7号楼1单元的1到6层楼就像整个从中间被劈成了两半——靠东侧的半个单元连带着中间的楼梯都成了一片废墟。

下去的楼梯没了，陈浩和韩冰的家人们只好原地等待救援，他们最终被消防队员从隔壁单元通过消防绳索救出。而住在东单元的一些邻居们却被永远埋在了下面，这让韩冰感到非常痛惜。

“四楼住的是一对70多岁的老年夫妇，平时在南昌市居住，最近才回到宿舍楼住的，住了没多久。”韩冰回忆，事发时是6点多，那对老夫妻不是出门遛弯就是在家中客厅看电视，但事发时他们刚好在家。

有些时候就是差那么一点，一位住户感叹。“事发时，住在一楼的住户发现自己家的门框歪了，关不上，到二楼去找邻居询问情况，情况不对时，站在门口的两人得以跑出。但二楼住户的老婆没能来得及逃生”。同样让邻居们一直提及的还有一位遇难的阿姨，“她原本准备去别处看病的，但‘挨’（南昌话拖延）了两天没去，就连人和看病的钱都被埋在了7号楼下。”“我几乎全部家当，包括一些金银首饰都被埋在了废墟里。”尽管当晚“万幸”没在家，这名7号楼住户仍充满忧虑，“我身上什么也不剩了”。

（7号楼西同一时期所建宿舍楼，表面可见裂痕）

裂缝

1995年入住时，韩冰一家人就注意到了墙面上的裂缝。墙面涂层用铲子一刮就成片成片往下掉，露出的红砖竟然可以抽动。韩冰一家选择拒绝在房屋验收单上签字，“很多住户也都没有在验收单上签字”。无奈下，韩冰一家决定自己重新砌墙，把墙面全部铲掉后，自己用水泥掺着砂子重新糊了一遍，但二十几年来墙面裂纹仍然时有出现。最让韩冰一家人烦恼的是天花板的涂层，“几乎每隔两三年都要掉落，怎么也砌不牢”。

除了屋内，7号楼1单元的楼道里也出现了一些裂缝。几名住户表示，曾经看到楼道墙面上出现有手指那么宽的裂缝。有的不到20公分，但也挺明显，一些楼层的钢筋有些部分裸露了出来，“这么多年破破烂烂的过来了，也没特别的重视”。

在一楼一些住户的家里，裂缝则更明显一些。住在与7号楼相邻的6号楼一楼住户表示，由于地面下沉，自己家的大门在几年前多次出现关不上的情况。“以为是门的问题，就换了个新门”。在几年前，他家的阳台开始出现变形，底部向外倾斜，而墙角也出现了一些裂缝。他去年把阳台也休整了一番，但一些裂缝仍然遮掩不住地出现。

注意到，在7号宿舍楼西侧，一条两三米小路相隔的另一栋宿舍楼外墙上，一道裂缝从6楼楼顶一直蜿蜒至1楼门框顶部，在白色墙面上格外显眼。“这栋楼与东面的6、7号楼是同时代集资建成的，这三栋楼楼里楼外脱落比较厉害。”多名居民告诉，7号楼的墙面原本也有裂缝，只是两年前外立面粉刷把裂缝遮盖住了，而西边这幢宿舍楼墙的裂缝在粉刷后又露了出来。

（图为7号楼西面同一时期所建宿舍楼，裂痕蔓延至楼底）

这次粉刷也是这三幢楼龄26年的宿舍楼建成以来的唯一一次整体改造。韩冰依稀记得是在2019年一项政府工程，在单位“总厂”江西桑海集团出面安排下，每户获得15000元的改造经费。改造内容包括统一对宿舍楼屋顶增加了隔热层、外里面粉刷。剩下的钱又给每家每户换装了一扇大门。

江西桑海集团有限责任公司官网显示，南昌白马庙制药厂曾是其下属工业单位。“职工宿舍楼是白马庙制药厂在90年代集资建成，每户两万元。”一些居民表示，白马庙制药厂被卖以后，居民的一些问题会向总厂反映。

但除了有人打扫小区和街道的卫生，26年来，小区没有物业管理公司，也不交物业管理费。在一栋宿舍楼的顶楼住户家中，阳台的一角因为常年漏水已经变得黑黄。“我和总厂反映过四五次，但是始终没人帮我解决。”平时一些管道堵塞问题都是我们自己处理的，但楼顶铺了隔热瓦片，再加上涉及高空作业的问题，只能让水就这么一直漏着。

一些居民告诉，他们也曾经向总厂反映过墙体开裂问题，但是并没有得到解决。就此事故联系赣江新区新闻中心与桑海集团，但均未得到回应。

用手轻轻剥了宿舍楼外墙，白色的涂料混杂着水泥、砂一起脱落下来，漏出更大块的墙体水泥色。

（楼外墙皮脱落）

被遗忘的老房子

根据建设部《城市危险房屋管理规定》，危房鉴定由房屋产权人（使用人）向当地鉴定机构提出鉴定申请，鉴定机构按照法定程序，进行现场查勘、测试和检测验算等，进行全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议，并签发鉴定文书。“通常情况下，如果是一栋楼或者小区建筑出现问题，一般途径是找到物业，或者通过当地街道、居委会反应，再由房屋管理部门协调一些专业机构进行房屋安全检测。”上海同宴土木工程咨询有限公司负责人方经理告诉，行业内很少会接到个人提出的房屋安全鉴定需求。“我从业十几年间，只接到过两、三例居民个人的检测需求，还是新房交房质量疑问和房屋受到了一些改造工程影响，发生地面下沉等明显变化。”他表示，普通居民个人能意识到这种问题的非常少，一般人很难去判断什么情况下需要请专业机构进行鉴定。所以鉴定机构服务的对象也多为企业和政府。

方经理介绍，政府也会组织一些危房排查，近十年来，他参与过上海市政府组织的学校、幼儿园、医院房屋质量排查，一些区的老公房也在区政府组织下进行过排查。目前他正在参与上海市农村自建房的安全检测排查。“上海这边管理条线比较清晰和精细化，除了市、区统一的排查，居委也会对房子的状况进行摸底，房管局有统一的管理系统”。

而近年来，全国范围内房屋倒塌、坍塌事故并非个例。今年7月份，苏州吴江区四季开源酒店辅房坍塌，造成17人遇难；今年6月，湖南彬州市一居民自建房倒塌，造成5人死亡；2015年，遵义市一栋7层居民楼倒塌；2009年上海某幢在建的13层住宅楼全部倒塌，造成1人死亡。其中的原因多种多样，如建筑物年久失修、建筑施工不当、建筑材料问题、建筑加固不当、住户私自改动建筑结构等。

北京市盈科（苏州）律师事务所律师陈会军告诉，房屋出现质量安全问题时，要根据出现问题的具体原因而定责：究竟是房屋自身质量问题，还是第三方因素（如住户装修时误拆承重墙）。如是房屋本身质量问题的，则看是否在相应的质量保修期内：保修期内的，开发商应当承担保修责任；保修期外的，应由住宅所有权人自行承担维修费用。但设计缺陷或偷工减料造成质量问题的，不论质保期届满与否，开发商都应承担质量责任，而且还涉及到设计单位或施工单位等单位的相应责任问题。

他还提到，根据《建筑工程质量管理条例》和《住宅建筑规范》规定，正常使用条件下住宅都有最低质量保修期。其中，漏水的质保期为5年，地基基础和主体结构的质保期一般为50年。“只要还在质保年限内，老房子在无外力因素的情况下出现坍塌都可以向相关单位追责。保修责任大致可分为两类，即房屋本身的修缮责任，以及房屋质量引起的侵权（比如外保温层高空坠落造成伤人）的责任。”陈会军表示。

而如果是单位集资房出现质量事故时，除考虑上述因素外，还要考虑房屋的产权主体、集资的具体方式等因素。如单位仅仅是扮演牵头发起角色的，是不需要对住宅质量问题承担任何责任的；如单位扮演开发商角色的，单位则应承担起作为卖方的责任。

“事后的追责是一部分，在国内有许多90年代，甚至60、70年代的老房子都缺乏物业的管理，检测和维修都处于空白状态。”方经理告诉，而社会资本，物业公司也很少会介入这一块的管理。“一方面因为老旧小区不成规模，购买意愿可能也不足，甚至维修基金都没有。”这也导致一些老旧小区的“健康”处于长期被遗忘的状态。

（杏林白马药业，原南昌白马庙制药厂）

新祺周位于南昌市北郊，距离南昌市中心有30公里左右的车程，也是现在中国（南昌）中医药科创城所在地。白马庙制药厂就坐落于这里的国药北大道，一工厂厂区与职工住宅小区之之间有一方窄窄的水塘分隔。

白马制药厂曾经是这里的三大制药厂之一，国药北大道曾是新祺周最繁华的老街，一位住户自豪地回忆。而20世纪初，随着白马庙制药厂被卖，一部员工并入杏林白马药业工作，更多老职工则下了岗。近十年来，许多人都选择卖房离开，留下的只有退休的老职工和外来的租户。这里鲜有年轻人的身影，老职工们的日常生活就是遛遛弯、聊聊天、下下棋，有时候也聚集在一起跳舞和打麻将。

夜幕降临，前一晚还挤满了政府部门工作人员、救援人员和各路媒体的国药北大道显得格外冷清，饭店将许多椅子摆到人行道上供夜宵使用，但几乎没有食客。街上行人也寥寥。

几位当地居民告诉，由于行政关系和经济关系都复杂，这些年来，住宅区几乎处于“三不管”地带。居民介绍，制药厂原本属于江西国营蚕桑综合垦殖场（桑海集团前身）管理，而后归属到新建县（现南昌市新建区），但是桑海集团仍在。2016年，又被划归到新成立的赣江新区。“也就是近几年我们的从属关系才彻底理清，之前连所属的社区都没有，最近才挂靠到隔壁的济生社区”。

看到，住宅区不远处，一栋破旧的两层小楼上挂着白马庙制药厂字样的牌子。“那是以前制药厂的办公楼，现在租给别人住了。”一位住户介绍。

（事发两天后的国药北大道）

11月24日，事故发生两天后，职工住宅小区内的一些居民趁着大太阳将香肠腊肉挂出晾晒。“这几天是南昌人晒腊肉的日子，南昌人自己做的香肠不麻不辣，但很香”，一位阿姨把家中的几串腊肠、腊鱼做好挂出窗外后，跑到楼下向聚集在路口的老同事们发出“搓麻邀约”。“不打，没心情打”“家都没了”老领居们回应。

人们三五个一群聚集在一起，高声讨论着下午开会得到的临时安置方案——每户每月先安排2000元的救助资金。争论时有发生，“我们家5口人，租房和吃饭不够的”“你家就两口人当然够了”“我们7号楼不允许拿东西，我连一件换洗的衣服都没有”“你缺这么点钱，为什么要接受？”

突然“砰”的一声闷响，所有人都猛地一回头。原来是隔壁宿舍楼晒着的香肠腊肉连同着杆子从一楼屋顶掉了下来，砸在地上。是虚惊一场。

（文中陈浩、韩冰为化名）

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