民企接连发债 但销售形势依然严峻

陈月芹 12月10日，龙湖集团发布公告称，间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司于12月7日及8日公开发行2021年度第一笔中期票据，发行规模不超过10亿元。

公告显示，该笔中期票据票面利率为3.7%，期限为15年，其中第3年末、第6年末、第9年末、第12年末发行人有权调整票面利率及投资者有权要求回售。

不久前的12月1日，中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，碧桂园计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据，已获受理，进入预评环节，这是其首次在银行间债券市场注册发行境内债务融资工具。

同一日，龙湖2021年度第二期中期票据的发行计划显示已进入“预评中”状态，这笔票据注册金额50亿元，发行上限30亿元。

除了中票，12月5日，碧桂园官微披露拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品。同日，金地集团宣布一笔ABS获准发行，该笔ABS为“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”，拟于2022年初发行，管理人和主承销商为长城证券股份有限公司。

12月6日，龙光集团也宣布将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作。

中信建投12月9日发布的研究报告显示，11月房企融资规模环比提升，其中港股再融资规模由上月的0元增长至300亿港元。此外，境内债融资规模大幅提升，海外债大幅下降。11月房企债券融资总额为392.8亿元，环比提升28%，其中境内发债规模382.8亿元，环比提升71%；境外发债规模折合人民币10亿元，环比下行88.%。

一位香港投资机构人士表示，龙湖、碧桂园等民企发债成功的消息，一定程度上标志着前期房地产市场高压紧缩的调控政策拐点确定，融资端有解渴迹象。

但他提醒，当下内房股已经从信用债危机转变为销售雪崩的危机，这是更为严峻的讯号，“如果信用债危机或者融资端受限，政府可以放松开发贷限制或释放按揭来改善，可现在问题是已经蔓延成销售端的持续低迷”。

从今年7月至今，全国商品房销售面积和销售额同比均出现不同程度降幅，至10月同比、环比均下降超过20%。

12月9日，中信建投发布研报称，11月，百强房企销售动能继续放缓。11月百强房企实现全口径销售金额8452亿元，同比下降39.3%，降幅较上月扩大9.2个百分点；若以2019年为基数，过去两年复合增速为-14.6%，较上月下跌12.8个百分点，下行形势更加严峻。

其中，各梯队房企11月全口径销售额同比增速均呈现负增长态势，且除前3强房企外，降幅均扩大。

中信建投认为，虽然信贷政策边际宽松信号不断释放，调控政策边际调整预期不断增强，但市场下行预期短期内仍难以改变，市场自发回暖仍有待时日，预计今年12月的销售还将处于下行通道。11月重点城市新房和二手房市场成交面积同比均出现较大幅度下降，但降幅较上月有所收窄。

这和 Wind数据可相互印证。Wind数据显示，11月份，国内30个大中城市商品房成交面积合计1359.57万平方米，环比上升14%，同比仍下降超2成。

前述香港投资机构人士直言，近期头部民企发行数十亿规模的中票，于整体债务规模而言只是杯水车薪，“前100强11月销售额同比下降超过3000亿元。以一家top4房企为例，去年每月平均销售500亿元，今年11月仅完成360亿元业绩，减去部分工抵房，仅11月单月的销售额同比差值便少了近140亿元”。

一位头部房企CFO近几个月来数次寻求在香港发债的机会，但每次都是看到政策窗口有所改善，做好报告准备发债时便出现其他房企暴雷的消息，与此同时，投资者和银行机构发来信息问询，恐慌情绪蔓延。

该头部房企CFO也透露，前两月银行等金融机构为了保险起见，更倾向于放贷给国企。但12月初，几家民企相继成功发债的消息是个利好信号，此次证监会只选了4家民企。

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