放开三孩对房地产影响几何

评论员 张雅楠/文 六一儿童节前一天，我国全面放开了三孩生育限制，很多人关心，这项政策对房地产的影响是什么。要回答这个问题，我们不妨回顾一下，全面放开二孩政策，对房地产的影响是什么。

今天国家卫健委的数据显示，近年来政策调整使全国累计多出生二孩1000多万人。

二孩政策放开至今已有10年时间：2011年11月，中国实施双独二孩政策；2013年12月，实施单独二孩政策；2015年10月，实施全面二孩政策。

粗略来算，因政策调整，每年增加的二孩人数在100多万人，这意味着100多万个家庭的结构发生了变化，反映在房地产中，直接的影响有两点。

一是增加了购房需求。

最明显的变化在2016年，全面放开二孩政策的第二年，全国新建商品住宅的销售面积同比大幅上涨了22.4%，此后的几年，新建商品住宅的销售面积保持1%-5%的增幅，相对平稳。

从供需来看，2020年，中国一共卖出了15.5亿平方米的新建商品住宅，如果以每套房80平方米计算，全年新建商品住宅供应大约在2000万套，哪怕100多万二孩家庭全部在当年买新房，也只占供应1/20，何况这种极端情况根本不可能出现，一定会有需求流向二手房市场，尤其是学区房市场，几乎在每年年初，各城市都会掀起一波购买学区房的楼市小阳春，对于二孩家庭来说，单个学位成本相应降低，家长的购买意愿也更强烈。

二是对户型的要求变了。

我问一家房企的城市负责人，每年新增的100多万二孩家庭分布在全国的各个城市和乡村，具体到他所在的城市、他开发的楼盘，需求的变化真有那么明显吗？

答案非常肯定。二孩放开前，他旗下的项目还有两居室产品，主流是三居室；而二孩放开后，基本看不到两居室，都是小三居，大三居。转变之所以如此明显，是因为这家房企主要开发中高档住宅，面对的购房群体经济实力较强，不论买房子还是生孩子，意愿都更强，这些家庭更愿意为二孩留出余量。

如今到了三孩全面放开，对房地产户型的影响同样存在，最先对户型做出反应的，也将是这类房企，只是比例大概率不会像二孩政策影响那么明显。

人口领域专家普遍认为，全面三孩政策的标志性意义更大，实际能够增加多少人口，确实需要相关配套跟进。

据携程联合创始人、人口经济学家梁建章的估算，中国生一个孩子的家庭里，可能不到20%会生三个孩子，一年会多大约100万个孩子，不过，这100万孩子不是过去一个都没生，很多家庭已经生了，现在如果仅仅放开三孩政策的话，可能一年最多增加几十万个孩子。

这几十万家庭中的一部分如果需要更新住房，四居以上已属豪宅，此前这类住房消费人群如有三孩需求，可能早已释放，新增需求和全面二孩政策时相比，存在差距。

不过上述影响都未颠覆既有供需结构，如果没有更多政策切实鼓励生育的话，全面三孩政策对房地产的影响，只会延续全面二孩政策递减着影响一小部分市场供需。

买房子和生育孩子，在绝大多数家庭中，都是最重大的两项开支，住房和教育也是影响生育率最重要的两个因素，从这个角度来说，全面三孩对房地产的影响来自那些尚在研究中的配套政策，如有类似免除部分土地出让金的重磅政策出台，对房地产和生育率都将带来重大影响。