龙湖第一个新航道要上市了 物业管理+商业管理

陈月芹 在传出启动分拆物业上市消息一个多月后，2022年1月7日，龙湖旗下物业板块正式于港交所递交招股书，但并非以“龙湖智慧服务”的身份，而是以全新品牌“龙湖智创生活”亮相。

招股书披露，2021年前9个月，其营业收入超77.7亿元，净利润约11.3亿元。

和龙湖智慧服务相比，龙湖智创生活的业务范围更广，涵盖住宅及其他非商业物管服务，和商业运营管理服务。

物管业务即为住宅和非商业项目提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

招股书显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活的物管业务合约面积约4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米。

其中，龙湖智创生活住宅及其他非商业项目的合约、在管面积分别约为4亿平方米、2.3亿平方米，占总合约、在管面积均在90%以上。

而同样以物管+商管模式上市的华润万象生活，2021年半年报数据显示，其住宅物管的合约、在管面积分别为1.6亿平方米、1.2亿平方米。

龙湖智创生活的商管业务分为商业管理服务和商业运营服务，具体包括提供购物中心商业运营和物业管理服务、写字楼及其他商业物业服务。

商业管理服务方面，截至2021年12月28日，龙湖智创生活服务于61个购物中心项目，这部分在管建筑面积约为930万平方米；还向180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务，总在管建筑面积约为1580万平方米。

商业运营服务方面，截至2021年12月28日，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，包括定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出、消费者服务等，合计管理面积580万平方米，服务超过1.3万名租户。

华润万象生活2021年半年报显示，其向64个已开业购物中心提供商业运营服务，商业运营服务购物中心合约项目数达到116个。

从营收构成上看，截至2021年9月底，龙湖智创生活物管（住宅及非商业物业管理服务）板块实现营收60.12亿元，占比约77.4%；商管板块营收约17.59亿元，占比约22.6%。

和华润万象生活相比，龙湖智创生活的物管板块营收占比更高。截至2021年6月底，华润万象生活住宅物管和商管营收分别为16.8亿元、14.53亿元，二者占比分别为54%、46%。

早在2021年1月，龙湖集团六大主航道业务官宣，龙湖集团董事会主席吴亚军便强调：物业及商业是龙湖整个业务生态的一部分，“各航道之间更需要协同，而不是分拆，这是业务发展的需求”。