华润万象生活收购禹洲物业 禹洲集团称将调整物业上市方案

程璐洋 1月6日，将旗下主营住宅物管的禹洲物业服务有限公司（以下简称“禹洲物业”）出售给华润万象生活后，禹洲集团表示，并未终止分拆禹佳生活服务的上市计划，鉴于2021年下半年已有多家房地产行业和物业行业的公司招股书失效，物业股估值整体下行，现阶段上市也难以体现中型物管公司的投资价值，禹洲在调整上市方案及策略，将更加注重商业资产的运营及管理。

此次出售，是禹洲集团分拆禹佳生活服务两次准备港股上市失效后的选择。

1月5日晚间，禹洲集团（01628.HK）和华润万象生活(01209. HK)先后发布公告，华润万象生活拟收购禹洲物业，交易金额不高于10.6亿元。

此次出售的禹洲物业，主营住宅物业管理服务，是天津禹佳生活服务有限公司的全资子公司之一。天津禹佳的另一全资子公司为厦门禹洲商业，主营商业运营服务。

2020年12月11日，禹洲集团分拆禹佳生活服务集团，打包“商管+物管”准备上市，招股书在6个月的聆讯期后失效。2021年6月16日，禹洲集团二次递表，但截至同年12月再次失效。

此次出售的禹洲物业于1997年成立，在福建、安徽及浙江拥有多项物业管理项目，拥有福建万龙、上海禹家、禹洲星城、舟山之信四家子公司。出售公告显示，禹洲物业2019年和2020年的税后利润分别为4088万元和4880万元，2020年底未经审核综合账面净值约为1.01亿元。

禹佳生活服务招股书显示，截至2020年6月30日，禹佳生活为74个住宅项目提供物业管理服务（主要由禹洲物业服务提供服务），在管建筑面积约1320万平方米，已订约123个物业管理服务项目，已订约总建筑面积约2260万平方米。

禹佳生活2020年收入6.3亿元，三年复合增长率26.9%，净利润由2018年的3424万元增至2020年的8321万元。规模上，其2020年总在管面积为1840万平方米，三年年均复合增长率为27.1%。

同时，禹佳生活服务对禹洲集团的依赖程度很高，2018年至2020年，来自关联方的在管面积占其总在管建筑面积的100%、100%及83.5%；同期，由关联方产生的物业管理服务总收入占比为100%、100%及94.9%。

这笔交易将帮助禹洲缓解资金压力。

1月5日晚间，禹洲集团公告称，出售完成后，集团预计于截至2022年12月31日止财政年度确认出售出售公司的收益约人民币7.19亿元(扣除出售事项的成本及费用前)。出售事项产生的所得款项净额预期将用作一般营运资金或集团未来商机的融资。

对这笔出售，禹洲还表示，一方面该笔资产的出售将有利于禹洲降负债、降杠杆的目标，优化现有负债结构；其次，禹洲将发挥专长优势，集中精力聚焦商业板块。未来将更加专注于开发业务、商业运营及管理、酒店管理等领域。

据2021年中期报告，禹洲集团的短期负债151.71亿元，应付账款116.50亿元，而现金及现金等价物为209.44亿元。

债券方面，2022年1月，禹洲集团有两笔美元债到期，共计5.89亿美元的临期债务。

据公告，华润万象生活通过其全资附属公司润楹，与天津禹佳生活服务有限公司就拟买卖天津禹佳的子公司禹洲物业服务有限公司的股权订立框架协议。

这笔交易的支付方式很谨慎。

在签定股权转让协议及相关托管协议后，润楹将在三个营业日内将交易总价的5%，作为诚意金存入托管账户。当润楹将不低于交易总价67%的首笔资金(包括前述5%诚意金)再次存入托管账户后，买卖双方根据框架协议进行交割，这笔资金才能进入天津禹佳的账户。

值得注意的是，剩余的交易资金将根据在管面积的实际交付进度，从股权转让协议日期起每六个月支付一次，每次支付的金额为当期六个月交付面积比例对应的交易总价（以交易的在途面积及合约面积总和为1048万平方米计算）。

这样的交易方式，很大程度上能保证买家的权益，并缓解资金压力，但对于卖家禹洲来说，拿到资金的过程会被拉长。

华润万象生活在出售公告中表示，集团实施积极拓宽物业管理服务范围及规模的策略。董事会相信，收购事项将扩大集团的服务范围，加强集团于上述地区的物业管理组合，并透过提供更多物业管理服务获得额外收入来源。董事会认为，收购事项可透过结合目标的现有实力及经验与集团的业务产生协同效应。2021年，华润万象生活定下当年实现第三方拓展4500万平方米的规模增长目标。

出售公告还显示，在收购完成后的3年内，天津禹佳须确保其及其关联方不会对外提供物业管理服务，并确保禹洲及其附属公司不会设立任何新的物业管理公司等提供类似服务，以避免与目标竞争。

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