远洋40亿元收购红星地产70%股权

程璐洋 7月18日，远洋集团控股有限公司（03377. HK，以下简称“远洋集团”）发布公告，远洋集团、远洋资本以人民币40亿元，获取红星地产70%股权。

远洋集团和远洋资本将分别持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%股权，另外30%由其公司自持。根据工商信息，重庆红星美凯龙企业发展有限公司全资持有上海红星美凯龙企业经营管理有限公司，后者97%控股上海红星美凯龙房地产集团有限公司，即红星地产。

远洋集团执行董事、执行总裁王洪辉称，红星地产资产质量优质、盈利能力强、财务状况良好。

据远洋集团公告，红星地产在中国持有91个物业项目，待售货值近千亿，其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市；区域布局方面，华东、华中、华西占比超过80%；从业态分布来看，可售型住宅产品占比80%，多为面向刚需和刚改的项目；此外，红星地产项目多通过招拍挂方式，底价获取项目多，毛利率可达25%至30%。

2020年，曾以京津冀作为基本盘的远洋集团，开始了“南移西拓”战略。南移指长三角和珠三角两大区域，西拓指武汉经济圈、成渝经济圈。远洋集团表示，此次收购将增厚远洋在华东、华中、华西的土储。

按计划，红星地产在未来两年将贡献300亿-400亿元/年的销售规模，其中大多数销售额来源于华东、华中和华西区域。

此外，红星地产还拥有21个商业项目，其中整体估值的70%以上位于上海、天津、苏州、长沙等一二线城市。目前，商业项目已开业3个，预计今明两年新增开业数量10余个。不过远洋集团并不负责商业项目的运营，公告指出，红星地产原则上将继续委托爱琴海集团对21个商业项目进行运营管理。

同时，远洋集团和远洋资本将100%持有红星地产的物业管理平台。未来3年内，该物业管理平台在管面积可能突破2000万平方米。

红星地产成立于2009年，是红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称“红星控股”）旗下地产平台。红星控股的债务危机早有预警，红星控股的家居商城子公司红星美凯龙（01528.HK）2020年年报显示，其短期借款和一年内到期的非流动负债分别为34.48亿元、118.97亿元；而在手货币资金仅65.11亿元。

多家评级机构相继下调红星美凯龙评级。2021年，标普将红星美凯龙的评级由“BB+”下调至“BB”，同时将该公司担保债券的长期发行评级从“BB”下调至“BB-”。此后，惠誉将美凯龙的长期外币发行人违约评级（IDR）、高级无抵押评级和2022年到期的3亿美元优先票据的评级从“BB+”下调至“BB”。长期外币发行人违约评级的展望为“负面”。

在本次收购之前，远洋对红星美凯龙早有收购。3月29日，远洋资本10.3亿获得重庆红星美凯龙企业发展有限公司18%股权。6月2日，远洋资本收购红星美凯龙旗下7家物流地产。

远洋集团给出的数据显示，截至2020年底，红星地产的总资产中，存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元。2020年，红星地产销售额约400亿元（不含红星置业）。

远洋集团主营业务包括住宅开发、不动产开发运营、物业服务等，项目包括和太古地产合作的成都远洋太古里、北京颐堤港等。远洋集团表示，此次合作以多元化方式扩充土地储备，红星地产亦可以获取充沛的现金流。