扎堆递表 中小物企追赶最后的窗口期

丁文婷7月16日，融信服务和康桥悦生活两家物业服务企业一同在港交所挂牌上市。从7月初开始到16日，短短半个月时间已有中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务等6家物企陆续赴港上市，至此，在港上市物业企业达到48家，与2020年同期的24家相比，数量翻倍。

值得注意的是，近三年来，港股新增的上市物企数量不断跳涨。从2018年的6家上升到2019年的9家，再到2020年的18家。而截至7月中旬，今年已有10家物企上市、超过20家物企交表。

上市热潮

争先恐后的上市潮背后，是一大批小型物企要抓住资本市场门槛抬升前的最后窗口期。

今年5月20日，港交所对上市门槛作出调整，将主板上市的年度溢利门槛上调了60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元，该标准将于2022年1月1日起生效。

这也使得今年成为达不到新规盈利要求的小物企最后的窗口期。嘉和家业物业服务研究院院长唐卓告诉，因为物业企业属于劳动密集型产业，而不是资金密集型，要瞬间涨60%的利润非常难。“上调盈利规定一定会对明年物企上市起到很大的暂缓作用。”他解释，20多家物企扎堆在今年交表，就是要赶在新规之前上市。

值得关注的是，今年7月前也成为物企上市递表的高峰期。5月，4家物企向港交所递表，6月，8家物企递表；上半年，24家物业企业递交上市申请，超过2020全年上市物企数量。

唐卓认为，2021年7月1日之前是企业交表的黄金窗口期，若错过，物企或许只能寻求在GEM（香港创业板）的IPO，甚至推迟或无法上市。

他分析，从以往企业上市的总用时看，交表至上市平均用时在130-150天不等，2021年，新上市物业企业的上市总用时有所延长。2021年7月1日前交表的企业按总用时倒推，有较大可能在2022年1月1日盈利新规前上市。“若在7月1日后交表，新交表企业要补充更新企业6月30日之前的数据，也就是2021年前半年的数据，会进一步拉长上市周期”。

除了受到新规影响，中小企业上市难度不断加大也是促使它们赶场上市的原因。北京睿信咨询董事总经理、睿观研究院院长郝炬表示，目前TOP10地产公司中只有万科和龙湖2家物业企业没上市，地产公司前30强，2/3已经上了。“从投资人的角度来讲，有更好的标的，为什么要选择小公司呢？”如果龙湖和万科这些头部企业全部完成上市，后面再上的中小型公司，除非有非常独到的特色，否则越晚上市难度只会越大，估值也会大打折扣。“这在去年市盈率上已经体现出来了。”他说。

根据中指物业研究院数据，6月22日，港股41家物业上市企业平均市值为228.74亿港元，截至当日收盘，共有15家物业服务企业总市值超过百亿港元；从市盈率来看，港股41家物业上市企业平均市盈率为32.4倍。物业行业在被资本市场看好的同时，今年上市的物业企业市盈率却在持续走低。

注意到，在7月前半月上市的6家物业企业中，除了中骏商管的市盈率达到了45.4倍，德信服务、康桥悦生活和融信服务的市盈率均处24-26倍之间，而朗诗绿色生活和领悦服务则仅为16.38倍和15.14倍。

唐卓表示，今年上市的物业企业市盈率明显回落了。以前物业企业一上市30-40倍的市盈率非常常见，更早的2018年底，永升生活服务的市盈率甚至达到了70倍。而今年上市的企业，基本上在10~20倍之间，这与上市企业的规模有很大关系，去年上市物企在管面积7000万-8000万方的比较多，但今年上市的企业平均在管面积是2000万方，规模下降非常明显。

分化加剧

物业公司的规模决定了其在资本市场上的地位。根据嘉和家业物业服务研究院数据，截至今年6月24日，6家头部物企总市值都超过500亿港元，其中碧桂园服务超过了2500亿港元，华润也超过了1000亿港元。而尾部的10家物企市值均低于20亿港元，烨星服务、宋都服务和兴业物联的总市值均不到5亿港元，与碧桂园服务市值的差距超过了500倍。

唐卓表示，虽然随着物企收并购加快和服务内容的挖掘，上市物企整体业绩维持较高增速，但头部企业优势仍然更为明显。TOP10物业公司的营业收入同比增速由2019年的33%增加到了2020年的41%。而TOP11-40的物业公司营业收入同比增速则由2019年的49%下降至了2020年的38%。

“头部物企资金雄厚，加上强劲的地产规模内生和物企市场外拓，能为企业提供强劲造血能力，业绩增速超过整体增速，优势在不断积聚。而总市值低于100亿元的成长型物企的长尾效应日益显现，收入结构单一、成长性较低的物企，受资本青睐度低。”唐卓说，目前对物业行业来说，分化非常明显，大家都愿意投大一点的企业，因为大一点的企业比较有保障。

除了规模带来的高增长，郝炬认为，受到资本市场关注的另一个点还在于，企业的增值服务是否能做到比较高的营收占比。“这很好理解，基础服务的空间就这么多，提高物业费又非常难。增值服务可以在在管面积不变的情况下，增加新的收入，提高每平方米的盈利能力。”他说。

不过，许多增值服务的开展也依赖于规模效应。郝炬进一步表示，比如像碧桂园服务可以拿到汾酒竹叶青的总代，一年可以卖一个多亿，占到汾酒竹叶青2019年销售额的差不多1/4。“规模上去了，相应的单价也低了，这样销售空间会更高一些，否则这块业务开展也很难。”

越来越难

物企上市的资本潮还在继续，但物企上市的资本化道路却越来越窄，小型物企想要受到资本市场的青睐也越来越难。

几家机构预计，今年上市的物业公司将超过70家，郝炬则认为，这一数量会在80家左右，不排除100家的可能。物业行业上市公司众多意味着可供资本选择的公司也很多。“这样的情况下，中小型公司如果没有特色，上市的认购额度和估值都会受到影响。”

从实际情况看，相较传统物企，华润万象生活、融创服务、合景悠活等业务模式上创新的物企，较能获得市场更高的估值。

7月2日，主打商业物业概念的中骏商管收获45.4倍的市盈率，为2021年截至目前上市的物企中估值最高，首日股价涨幅也达到8.11%。朗诗绿色生活以绿色建筑的概念获得资本市场青睐，首日涨幅达41.51%，而相对来说无太大新意的领悦服务、德信服务、融信服务和康桥悦生活务则在资本市场表现平平，融信服务与康桥悦生活双双开盘即破发。截至收盘当日，融信服务微涨0.41%，康桥悦生活的下跌1.09%。

从行业普遍情况看，住宅物业的利润率最低，商业物业的利润率相对较高。郝炬表示：“以住宅物业为主的物企，未来增长空间跟这些头部企业相比肯定有很大差距。”比如，万科和碧桂园一年交付的面积可能在4000万-5000万方，5年下来营收就是2亿-2.5亿元，而中小型物业公司到现在为止加总在管面积也就3000万方。“总规模还不如人家1年增加的量。从投资人的角度来讲，为什么要买你呢？”

在唐卓看来，对现在上市的物企来说，要找到自己的特色也越来越难。“在资本市场的故事中，之前几年，细分业态、规模、愿景、运营模式都讲过了，几乎没办法不重复。所以，现在上市的物企重合度就会比较高。资本在对数量越来越多的物企进行选择时确实比较难，在管面积2500万方还是2000万方，好像看起来都差不多，不知道该怎么投，所以估值下降是必然的。”唐卓说。

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