地价为啥还没降｜城事哲谈

陈哲/文3月以来，集中供地一直霸占房地产头条，牵动行业神经。数个大城市土地日前正式开槌，场面之热烈出乎很多人意料，有些“算不过账”的项目仍然受到追捧，叫人大跌眼镜。

按此前自然资源部用地司的政策影响分析，22个大城市土地供应双集中，一是提高了市场信息的透明度；二是集中出让，体现放量供应，容易形成稳定的市场预期；三是避免大房企通吃市场，让中小房企有更多选择。外界看来，除了第一条之外，其他的预期没有达到。原因是什么？

我们从北京、广州、杭州等地的集中拍地情况看，会发现这里边有几个特点，主要是“三高”：

第一高，好地块的参与程度高。目前几个城市都出现了政府约谈开发商的情况，警示理性参与拿地。大型开发商出于提升市场占有率和强化品牌的考虑，基于自身强大的资金调配能力，对好地块势在必得。而区域型开发商，如果在主场不能有所作为，出了优势区域，赢面更小，同样也会拼尽全力。其他开发商资金量小，必将利出一孔，选差的土地不如选好的土地，因此形成了竞相争夺的局面。再加上这一轮土地集中出让，对房企而言是新鲜事物，大家参与度高也属正常。

第二高，底价定得高。土地限价的显性成果是溢价率，而后者也是常常引发市场恐慌的主要指标。但是土地卖得太便宜，也绝非地方政府所乐见，因此尽可能地提升土地底价，是应有之义。相比之下，有些城市定的底价，都达到甚至超过前一年同地段竞拍价。

第三高，竞拍地价达上限的比例高，比如北京10日出让的12宗地块，有11幅达到价格上限，其中7幅进入竞标高标准建设方案阶段。

上述三个高，本身就说明了，试行土地集中供应的城市以及地块，绝大多数都是兵家必争之地，想要人为降低热度，恐怕不切实际。

事实上，当下房企的经营模型，已经发生了质的变化。由于各大城市采取严格的限价政策，很多地区甚至形成严重的价格倒挂，这就使得新房往往利润微薄，但好处是，产品一经推出就被市场秒光，项目回款明确锁定，也现金流稳定。

只要有利润，哪怕是微利，房企通过周转率和权益比例的调节，还能获得一定的收益率。反过来，如果全国性开发企业在热门城市缺位，不能获得可观现金流，规模被压缩，还很可能丢失在当地的存在感、品牌度，企业“下桌”的机会成本巨大。实际上即便是这个项目做亏了，也有可能通过区域内其他项目平衡。

综合考虑，硬着头皮冲进热门城市土地，成了企业的理性选择，这次拿地，企业联合体现象得到进一步的强化，恐怕也是出于这样的考虑。

另外的原因还包括，“三道红线”下很多房企强行缩表，也成为一些有条件拿地企业好的时间窗口。比如金融资源丰富的房企，尤其是国有企业以及背后有国资支持的房企。

土地供应双集中政策，可以说是2003年确定土地招拍挂制度以来，中国土地市场最大的改革，一旦定格，将对房地产市场形成深刻的影响。从目前为止的推出效果看，似乎没有实现政府通过大规模推地以达到稳市场、稳地价和稳房价的初衷。

当然目前就对这项政策的最终走向做定论，恐怕为时尚早。原因在于，市场各方对这项改革可能仍然处在试探和适应的阶段，如果再考虑到过去中国房地产市场调控多变的特点，企业做出一些非理性或者机会型选择，也可以理解。期待在相关部门调整下，土地出让双集中制度在后续试点中，进一步优化，给予市场更为稳定的预期，达到改革的目的。

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