22个城市阶段性捉襟见肘 | 城事哲谈

陈哲/文 大概很少有生意像房地产这样，举手投足都牵动城市财政的神经。也很少有生意像房地产这样，被政策关照入微，稍有风吹草动，便敏感异常。

如果我们在2021年三四季度去观察，22个集中供地试点城市的房地互动，上述盘根交错的系统勾连，会格外显著：

未来几个月，地方钱袋子、卖地收入、买地筹码、企业基本面、销售周期、金融资源、市场局面等等一大串因素，交织汇集成网。购房者、开发商和城市政府在期间的博弈，会体现得淋漓尽致，充满变数。

今年以来，集中供地成了各城市土地市场的硬核词汇。构想中的改革，会在很大程度改善城市政府出让土地的不规范，从源头上改善房地产市场秩序。

不得不承认，一年供地三次的安排，显然经过精密安排。按政策制定者计划，试点城市全年的房、地市场，应当遵循这样的流程:首轮出让土地，企业买地、盖房、展示开盘、卖房回款，这个完整小周期下来，开发商可控制在4-5个月，快马加鞭能缩短至3个月左右。回款所得，刚好可用做购置第二批出让土地，往后次第延续。

自然资源部要求，各地供地的时间分布和供地规模，应该在全年内均衡。其指向用意非常明显，有利于企业对买地资金的周期和规模，做合理安排。

顺利的话，这个链条可以实现完美衔接，依次循环、货如轮转。对市场主体各方，看上去都颇为有益。

对购房者来说，价格受管控的新房，在一年中三个相对集中的时间段里，被供应到市场，大家购房的预期明确，可作从容选择。

对开发商来说，在适度紧张的条件下，健康的公司可以较为从容地调度资金、购买土地、组织生产，从而满足企业经营条件。

对城市政府来说，有计划有步骤、公开透明地完成全年供地计划，出让金落袋为安，为下个阶段的预算支出做好储备。

以北京为例，第一次供地时间安排在4月，其中不少土地业已具备预售条件，计划在9月开盘，汇聚销售所得，刚好用来买第二批地。而9月第二批入市的土地，到两节（元旦、春节）之间，应再次具备预售条件，而此时，政府正好顺势推出新一轮土地。

然而，由于是第一次搞集中供地，很多因素尤其是市场变化，很难被预测进去，此时链条上出现了多个干扰因子：

一. 首轮集中供地打补丁，直接延迟了第二批供地一个月时间。由于4、5月份供地中，出现了马甲围猎土地、买地者成分复杂、溢价率过高等一系列问题，令新土改效果蒙尘。自然资源部指示，各地次轮售卖土地临时下架，重新调整规则，就用了个把月，打乱了市场节奏。

二. 楼市销售和投资在年中骤冷，市场从火爆中速冻，购房者开始观望。第一轮出让的土地项目，恰在此时集中入市，购房者会买账吗？是不是能够迅速回款，要打一个大大的问号。

三. 眼下房地产行业整体处于降杠杆的关键期，不仅国内外资本对行业信心不足，下半年银行按揭资源更为紧张，让企业陷入巨大的流动性困顿中，重者砸锅卖铁，轻者开始裁员。

有些曾经的房企，之前经营豪放，如今深陷泥沼，上一轮拿地压根就没参加。还有上一轮买家冲动过后，想吃后悔药，丢了生意场上的声誉、损失评级。有了这些前车之鉴，房企再次进场举牌，肯定会审慎再三。

因此接下来三四个月中，企业促销抓回款、开源节流是不二选择。但土地市场像上轮火爆朝天的盛况，恐怕难再现。

被打乱供地节奏后，地方政府也会根据市场，相应作出调整。不出意外的话，第二轮土地出让规模，应该是全年最大的一次，以保障全年预算收入。

与前两者相反的是，购房市民将迎来受宠若惊的市场待遇。