2021IF·商业地产年会|新商业地产时代：数字能力与极致“体验”

9月8日，由经观传媒、《》主办的第十一届（2021）IF·商业地产年会在京举办，来自业界的权威专家、行业大咖，对于商业地产的发展之道，结合案例，与未来的趋势，予以探讨，精彩纷呈。

年会邀请了中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹，中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云等专家学者及企业相关人士，共同探讨商业地产发展之道。

经观传媒副总裁、《》副总编辑郭宏超代表主办方致辞，随着实体经济不断复苏回暖，在“十四五”开局之年，“消费”成了经济转型发展的关键词。目前全国存量购物中心约6000个，存量时代下，商业资产两级分化加大，面临激烈的竞争，优秀的管理能力变得稀缺。由增量转向存量，由单维度转向多维度，由点状体验到立体体验，快速迭代令业界创新精彩纷呈。

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任 秦虹

最近住建部出台了一个文件，要求在实施城市更新行动的时候，防止大拆大建的通知，引起业界的广泛讨论，到底什么是城市更新，通知中提出防止城市更新过度房地产化。中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹在年会现场就城市更新等问题进行分享，城市更新和房地产最大的不同在于，是渐进式的，以保留传承为主。城市更新不能象地产一样，以散售快周转的盈利模式，投资基金化，建设信贷化，运营证券化成为城市更新投融资的有效解决方法。

总体概括来看，城市更新的专业化能力，一是科技为力，二是产业为核，三是文化为魂，四是设计为美，五是运营为要。

中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长 蔡云

2021IF·商业地产年会现场中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云指出，县域经济的未来契机，是旅游业的未来空间。在疫情之后，文化产业和旅游产业的反弹是最为强劲的，2021年上半年国内旅游人次达到18.7亿人次，同比增长100%，旅游销售收入达到1.3万亿。

同时今年1-7月份，商业地产保持了增长的态势，办公楼的销售面积增长了6.3%，销售额9.1%，但是在这种情况下依然存在着市场的压力。

政策方面，今年6月21日公募REITS上市，明确没有商业地产，但是可以看到其中在九支公募REITS中，有两支单独的仓储物流，这是商业地产所要经营或者面对的市场业态形式，由此看来，在新型业态当中，我们有良好的退出机制，也市场政策支持，搭建完整的产业生态链，促进共同发展。

现场同时邀请了众多商业地产优秀企业代表进行分享。

云泰商业管理有限公司 CEO 吴铮

云泰商业管理有限公司 CEO吴铮在2021IF·商业地产年会上分享到，新的趋势，已非常明显。从零售属性向娱乐属性转变，以销售卖东西为核心，向以体验为核心进行变化，以需求为导向，向信息为导向进行转变。

中海商业发展有限公司副总经理 唐安琪

在碳中和的大时代背景之下，来谈一谈商业地产如何应用科技，构筑全社会共同的绿色美好体验。

中海商业发展有限公司副总经理唐安琪跟大家分享一组数据，全球碳排放量的19.9%来自中国，而中国的碳排放量当中有21%来自于建筑业，相当于全世界4%的碳排放量是来自于中国的建筑业。如果城镇建筑全部达到节能减排，每年可以减少碳排放量超过亿吨，相当于4.5个三峡大坝的发电能力。

好的评价源于优质的资产管理，资产管理简单可以把它划分为产品端和、运营端。具体来讲，在产品端，中海对于产品设计的研究，对于低碳建筑的实践，不仅仅是后期依赖人工设备，它更是尽量以更科学合理的规划设计，使其具有先天良好的节能效果，我们称之为“产品先天绿”。

爱琴海集团副总裁 周宇桁

在经历了20年和2011年的疫情之后，未来到底有多少流量能够留在购物中心里，成为了未来一段时间里所有购物中心需要去关注和发展的话题。

除了商品之外，消费者在物质需求达到一定饱和程度的时候，它需要结合消费者的体验形成服务，商品形成服务，内容形成服务，爱琴海集团副总裁周宇桁认为服务是驱动长期发展的一个关键的动因。无论是动线，无论是场景，无论是商品组合、内容组合，还是业态组合，都是在做服务设计。未来如果要长期购物中心迸发活力，产生价值，在这几个点上应该是需要持之以恒。

堂堂加集团创始人&董事长兼CEO 胡京

堂堂加集团创始人&董事长兼CEO胡京表示，所有的行业都要说客户体验。空间的客户是组织，组织是什么呢？什么服务能提升组织的体验呢？真正能够支撑服务、孵化组织的只有空间。

未来，城市的空间上很有可能是在这样一个敏捷的办公系统支撑下，可以在空间上选择各种灵活服务的办公网络，比如就近上班，避免交通之苦，时间上有灵活的系统支撑，而不是传统意义上的朝九晚五，我相信这是很多人工作的方向，也是组织者正在考虑的方向。

瑰悦联合创始人 迟育佳

瑰悦联合创始人迟育佳重点分享了“社区化空间营造新体验”。他认为，关键词是社区化空间体验融合。从“混搭”正走向“共生”与“融合” 个性化、服务化、场景化、主题化，商业场景迭代不止，创意无限。商业空间的营造从品牌、业态、场景、交互一步步升级，只有不断使消费者收获更美好的体验，空间营造者的价值也才能得以最大化的实现。

汉博商业管理集团股份有限公司执行副总裁 李亚明

目前在中国对不动产的商业服务层面上来说，主要分为三个层面，第一是投资管理，第二是商业资产管理，第三是物业管理。

对比境外和境内的特点，国外的商管主要是投资管理和资产管理捆绑共同发展，切分的是商业资产增值部分的蛋糕，国内基本是以资产管理+物业管理作为捆绑的一种服务模式，这是国内和国外的最主要的区别。

未来新格局下商管行业的革新，我们认为，城市更新时代已经来临，行业同仁应该关注小而美和下沉市场，行业同仁应该在灵活合作模式，助推市场多赢方面多做一些尝试和服务的划分，现在市场上主流的合作模式基本上是三大类，第一是品牌输出，管理输出，第二类是委托管理服务，第三类是租赁，整租管理类。

希尔顿欢朋（中国）投资发展副总裁 朱耿焕

希尔顿欢朋（中国）投资发展副总裁朱耿焕认为，品牌是最重要的一个资产，希尔顿由品牌延伸开去，目前在中国开业的门店来讲，大部分的整个投资回收年限是在3~5年之间。一个知名的酒店品牌，对于盘活流动性，就有了很好的助益，是业主来说，是一个很好的融资工具。

本次第十一届（2021）IF·商业地产年会，依据价值规模、持续领先、运营卓越三个方面，从主客观方面给予企业以评价，评价出了一批在商业运营水平、成长潜力、可持续发展的能力、运营和管理成本控制等方面有突出表现的企业，旨在树立标杆，推动行业进步和发展。

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