携手刘爱明 华润置地弥补产业运营短板

陈博三年前首次对外展示完整产业蓝图的华润置地，准备在产业层面再次深度发力。

这次，华润置地选择了一个合作伙伴——原万科老将刘爱明所创立的中城新产业。5月19日，华润置地新晋成员企业润城新产业在深圳亮相。

今年3月31日，润城新产业（深圳）有限公司（以下简称“润城新产业”）就在深圳南山区大冲商务中心（三期）注册成立，公司注册资本1000万元，经营范围包括房地产项目投资、产业园区投资、产业园区管理服务、规划设计咨询、企业管理咨询、物业管理、自由物业租赁等。

润城新产业由华润置地控股有限公司、中城新产业全资控股的中城新产业创新发展（深圳）有限公司（以下简称“中城新产业创新发展”）各持股40%，深圳合创共赢投资企业（有限合伙）（以下简称“深圳合创共赢”）持股20%。

穿透股权之后，深圳合创共赢的大股东是中城新产业创新发展，持股50%；剩余一半股权则由8名自然人股东持有，这8名自然人之中，刘爱明、中城新产业总经理马洪波分别持股10%，其余6人分别持股5%。

相比之下，中城新产业所持有的股权比例更高。不过，马洪波告诉，深圳合创共赢的20%股权实际上属于润城新产业的管理团队，“每一位管理人员按照未来业绩、员工排序、贡献程度来分配股份，两年之内将确定最终的股权配比。”

按照马洪波的介绍，润城新产业采取董事会治理模式，现任职业经理人团队通过增量报批，由董事会作出决策，职业经理人团队执行。两家大股东共同决策，没有任何一方拥有绝对主导权。

工商资料显示，润城新产业的高管团队中，华润置地高级副总裁孔小凯担任董事长；马洪波担任法人代表兼总经理；华润置地首席战略官谢骥、刘爱明以及创始团队成员王天路三人担任董事；此外，还有两位监事，分别是来自中城新产业的姚欣嘉和来自华润置地的李鸣秋。

润城新产业的业务布局囊括产业运营服务和产业空间载体开发两大部分，定位为“专业产业运营服务商”。接下来将深耕智慧领域和健康领域两大领域，对应的垂直四大产业方向分别是智能制造、生命健康、智慧城市、北斗产业。马洪波称，智能制造和生命健康将是现阶段润城新产业重点聚焦的两大部分。

事实上，华润置地自2017年开启了转型之路，彼时选择发力的一个落点就是与华润集团进行高度产业协同的产业地产领域。华润置地产业地产执行组长晓曼曾提到，最初华润置地在产业选择中非常痛苦。“我们在深度研究了270多个产业之后，最终选择了与大众生活息息相关的消费升级以及符合国家战略的智能制造两大主题作为未来产业发展方向。”

此前，华润置地的产业模型是“六镇一体”。一体指智慧城市综合体，以商业、住宅、办公为空间蓝本，将人工智能硬件、智能建筑与智能配套结合在一起打造新一代产城空间；六镇则是通过细分六大产业，打造的智能小镇、健康小镇、空港航城、文旅小镇、时尚小镇、田园综合体等六大小镇，实际对应的是华润置地重点进军的科技、健康、农业等领域。在这些产业布局中，华润置地还搭配了华润集团旗下的创业加速器润加速。

发展产业，华润置地的更具象意图在于，在大体量城市更新项目操盘中，除了住宅、商业这些金牌业态之外，再培育出更多元化复合型业务，以提升存量市场运营能力。

5月19日，刘爱明表示，携手华润置地共同成立润城新产业，不仅是基于双方的理念相似、价值相融、优势互补，更重要的是可以依托华润集团央企平台的多元实体产业优势和城市综合配套服务能力，更好践行“服务中国制造业企业转型升级”的使命。

马洪波告诉，华润置地与中城新产业并非首次接触。双方合作已有五六年时间。“原来华润置地的很多园区都是交给中城新产业经营管理，两家公司之间已经度过最初的磨合期，具备合作基础。”

刘爱明创立中城新产业已有六年之久，之前与多家大型房企如碧桂园、万科、中海、保利均有深度合作，华润置地首个产业地产项目、华南首个产业园都是与中城新产业联手。

“成立这个新公司，双方洽谈了一年多时间。在这个过程中，华润置地和中城新产业都将各自的工作、职能分配都基本规划出来。总体上来看，润城新产业既有央企的监督监管，又能保证适度的灵活。”马洪波说，华润置地扮演的并不是财务投资人角色，它的优势在于能够为润城新产业赋能，提供足够的产业资源；中城新产业则拥有技术能力和实操经验，双方结合在一起是“1+1＞2”的效果。

目前，润城新产业在全国布局的产业园区项目超过50个，园区签约面积超过300万平方米，运营面积200万平方米，园区贡献税收27亿元。其中，超过40个产业园区项目聚焦在粤港澳大湾区。

马洪波透露，目前还有很多项目在陆续揭牌中，一部分已经摘完牌，正在注入润城新产业。华润置地与中城新产业都往润城新产业注入了原本自身的一些产业项目，“双方在这里面投入的资源都极大。”他举了一个例子，中城新产业未来会重点布局重资产开发和产业运营服务开发两大板块，至于为政府提供产业运营服务这部分业务则会全部退出，交由润城新产业。

按照马洪波公布的规划，润城新产业的战略目标是，2021-2023年三年间，产业运营面积必须达到400万平方米；深度服务企业客户超过1万户；累计开发建设主题园区必须超过50个，每年新增签约重资产项目分别不少于10个、15个、20个；

获悉，润城新产业今年定下的销售业绩是10亿元，大概率不会并入华润置地表内。未来，润城新产业的更高目标是上市。

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