新房热，旧房冷！去年深圳新房成交创6年新高，今年新房供应或更多！楼市怎么走？

在这个楼市持续低迷，观望情绪浓厚的大环境之下，新房成交总量创了新高，二手房卖得也并没有我们想象中那么差，这或许证明，深圳的购买力仍存。

新房成交创6年新高

据深圳市房地产中介协会统计，2021年，深圳新房住宅共成交52,417套，相比2020年成交套数上涨了15.5%，创下六年来新高。

从每月的走势来看，深圳新房成交呈现震荡态势，“先抑后扬”的特征较为明显。一方面与新房供应情况有关，集中供应的月份，新房成交量明显增长。从全年来看，2021年，深圳新房供应延续了2020年以来的集中趋势，全年合计预售58,100套，同比2020年的预售套数增加9.3%。另一方面，受信贷收紧等多重调控措施影响，购房者日趋理性，性价比不高的新盘谨慎选择，开盘并未售罄。

二手房创14年新低

据深房中协二手房网签数据显示，2021年，深圳二手房网签（含自助）44,375套，相比2020年120,295套的网签量，下降幅度达到63.1%，创下深房中协有二手房网签量数据统计以来的新低，更是自2007年以来，二手房网签量首次低于新房成交量。

成交量分水岭出现在新政后。从全年月度走势上可清晰看出，2•8新政自发布实施以来，月度二手房网签量持续下滑，到2021年9月，更是连续两个月成交量跌破2000套。从成交的户型来看，刚需型户型的网签占比持续走低，而刚改户型以及豪宅户型的网签占比则持续走高，显然，自有资金充沛的消费者受新政的影响较低。

今年新房有更多选择

持续加大住房供应力度已成为十四五期间深圳大力推进的重点事项，且在宅地“两集中”政策的执行下，预计2022年仍将延续2021年的新房集中放量供应的态势，据不完全统计，2022年深圳潜在入市项目约144个，购房者选择机会更多。

对于二手房市场，深房中协认为，二手房市场低位稳定的走势大概率会成为新常态，深圳作为一线楼市热点城市，加之存在突出的住房结构矛盾，一旦政策松动不排除出现“报复性行情”，因此，保持当前调控政策的前后一致性，或是可以预见到的。

楼市进入下降周期？

近段时间以来，多地房贷利率变动引发关注。广州、深圳的房贷利率也在松动，多家银行客户经理表示，按揭贷款放款速度有所加快。是否意味着下降周期开始？是个别现象还是普遍现象？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，银行下调房贷利率的原因主要在于以下几个方面：

一是，银行贯彻两个维护。维护购房者合法权益，维护房地产市场稳定，已经上升到了国民经济稳定和大循环的高度。因此，银行的房贷额度增加，从国有银行开始，房贷利率开始下行。

二是，按揭供求没那么紧张了。11-12月，银行前期积累的按揭申请件投放完毕，近期各地商品房成交量明显下降，对按揭的需求降低，额度没那么紧张了，资金供求下降，利率也就下行了。

三是，银行正常的信贷政策调整。近期，额度充足，但购房意愿降低，按揭对银行来说还是安全的资产，银行也想增加业务，就下调利率。

李宇嘉认为，当前降低利率主要是针对刚需。比如广州下调住房按揭贷款利率，从利率水平看，即便首套房利率为5.65%，二套房利率为5.85%，但分别为LPR+100BP、LPR+120BP。相对LPR来说，在当前的市场态势下，购房者情绪比较低，刚需为主，这个利率水平还是比较高。因此，针对刚需适当降低是合理的。

这是否意味着楼市下降周期开始？李宇嘉认为不一定。

一是，未来是否还会下降，取决于后续楼市的走势。2022年要求稳字当头，楼市是国民经济稳定和大循环中的重要一环，对楼市政策，国家不仅明确了良性循环，还明确了“保交楼、保民生、保稳定”的三保原则。如果商品房交易量继续下行，土地继续流拍，则房贷利率还会下行。

二是，短周期看利率进入下降周期。从短期来看（半年以内），房贷利率进入了下降周期。根据贝壳的数据，去年四季度以来，百城平均首、二套房贷利率持续下降，12月较9月累计降约10个基点。但长周期看，不可能进入下降周期。毕竟，12月20日LPR调整窗口期，1年期LPR降低了，但5年期LPR并未降低，彰显了货币政策的稳定性，以及房住不炒、去除地产依赖的决心。

对楼市的影响，李宇嘉认为关键还是看预期。

一是，降低按揭利率有利于促进消费。降低按揭利率，一方面是意在保持楼市稳定，这是政策意图；另一方面也是商业银行自主的市场行为，不管哪一方面，都有利于商品房市场稳定，避免过快下行，这也是政策目的。

二是，楼市能否回升关键取决于预期。目前来看，由于民企债务风险还在爆发中，市场信心还比较弱势。另外，经过这么多年高速发展，除个别城市，市场整体供求关系是平衡的，不像几年前那样买房需求很大。市场能否大范围回升，取决于预期，主要是房价上涨的预期。但是，国家在房贷利率的定价基准上（5年期LPR）上并未松动，给市场传达的还是控制地产炒作，不希望楼市热起来的信号，因此，当前降低利率对楼市的预期影响有限。

（编辑：彭勃）

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