【观察】什么信号？东莞楼市限购升级比肩一线城市

面对咄咄逼人的涨势，东莞官方不断严格升级楼市限购限售政策，今日出台的新政，严厉程度在二线城市可谓绝无仅有，已比肩一线城市，有力限制了深圳外溢购买力。

东莞今日9部门联合发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知(东建〔2021〕11号)》，对东莞楼市进行新一轮的强化调控政策。

在社保方面，在227新政的基础上，进一步强化了政策封堵，如把新入户按照“不满半年”、“满半年”进行区别要求。新入户首套新房，按以下情形孰早原则作为认定条件：1．在本市落户满半年且在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满半年；2．在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满1年。

东莞楼市热火，一方面靠本地经济转型升级，另一方面靠深圳外溢购买力。临深不少楼盘都是深圳投资者购买，相对当地购买者，深圳投资者的购买力更强，这些楼盘下停的车也主要是深圳牌照。

此前东莞楼市并没有对社保有要求，方便外来者购买，后来将社保定为连续半年，这点也比较容易规避，半年社保的资金和时间成本都不算高。

但是新政延长了社保时长，增加了外来购买者的资金成本。

并且，除了延长社保时长外，新政还规定“购房人弄虚作假骗取社保证明购买商品住房的，一经查实，撤销其合同备案，已办理不动产登记的，按规定更正撤销。自撤销合同备案或更正撤销不动产登记之日起5年内禁止在我市购买商品住房。”

这就增加了通过社保获得购买东莞房产的难度。此后为买房而交纳社保，获得购房资格这条路，不知是否还能走得通。

在深圳发布二手房交易指导价的基础上，东莞也计划发布二手房指导价，进一步加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易。

限制二手房价格行为，其实很容易破解，新政关键的杀招，是限制商业银行发放二手住房贷款，这就限制了贷款规模，限制购买力。新政还要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房成交指导价的挂牌价格。此前，高价房源一旦成交，就会锚定业主心理，业主会倾向于继续提价。

在新房方面，此前东莞方面已出台抽签政策，本次新政规定，对意向购房人数超出上市房源套数比例较高的热点楼盘，住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。

此外，新政限制个体工商户买房，法拍房竞拍者也需要购买资格，该途径购买房源有限，新政影响不大。此外将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，短期提高流通成本，影响较大，长期影响不大。

这次新政，有望限制东莞楼市价格，减少东莞楼市交易量，对房地产中介行业不利，对房企也不利，从地价到房价都进行调控的做法，将限制房产企业盈利能力，限制企业进行差异化竞争。

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