5月31日上交所首批公募REITs正式开售，十问十答了解该不该投？如何投？

5月31日上交所首批公募REITs正式开售，十问十答了解该不该投？如何投？

（记者 韩理 沈述红）讯，5月19日，上交所披露了首批5只公募REITs基金相关公告，在公告中备受关注的首批公募REITs的发行日期、问询价格区间、发行份额等重要信息一并确定。

根据公告，5只基金将于5月31日正式开售，而在询价方面，5只产品的询价区间有所不同，大多介于2元-5元，但也有高至8元-10元。记者对上交所5只公募REITs基金相关信息进行了如下整理。

1、上交所5只公募REITs什么时候发行？

答：根据询价公告，上交所首批公募REITs将在5月31日首发，即网下基金份额认购日及缴款日，公众基金份额认购日及缴款日；5 月 24 日（T-5 日）的 9:00-15:00为本次发售的询价日。

其他具体安排可见下表：

2、5只公募REITs发行方式？

答：首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。

其中，战略投资者需根据事先签订的配售协议进行认购。对网下投资者进行询价发售，如对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得的配售比例应当相同。扣除向战略投资者配售部分后，本基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的 70%。

对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的认购价格公开发售，包括场内和场外两种认购方式。

场内发售是指本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位发售基金份额的行为。通过场内认购的基金份额登记在证券登记系统投资人的场内证券账户下。

场外将通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点发售或按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式办理公开发售（具体名单详见基金份额发售公告或相关业务公告）。通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统投资人的场外基金账户下。

份额各不相同。华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金，募集总份额为5亿份，东吴9亿份，富国5亿份，浙商证券5亿份，中金普洛斯15亿份。

3、5只公募REITs发行份额分别是多少？初次战略配售份额及比例？

答：这5只产品的发行份额各不相同，华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金三只募集总份额均为5亿份，东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金募集总份额为9亿份，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金募集总份额为15亿份。

其他信息如下图：

4、发售对象范围？

答：包括战略投资者、网下投资者及公众投资者。

战略投资者包括基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其它专业机构投资者。其中，对于参与本基金战略配售的专业机构投资者，应当具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可基础设施基金长期投资价值，具体选择标准详见招募说明书或基金份额询价公告等相关文件。

网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基金网下询价。

5、问询价格区间是多少？

答：在询价方面，5只产品的询价区间有所不同，大多介于2元~5元，但也有高至8元-10元。

其中华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金询价区间最低，为2.780元/份-3.200元/份，浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金最高，询价区间为8.270元/份-9.511元/份。

6、认购费率是多少？

7、认购方式是什么？

答：公募REITs基金的场外认购将通过基金管理人的直销网点及其他销售机构的销售网点进行；场内认购可通过具有基金销售业务资格并经交易所和登记机构认可的交易所会员单位进行。

具体到公众投资者的认购方式上，他们可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构，认购基金份额。

另外，公众投资者在办理场内认购时，需具有人民币普通股票账户或证券投资基金账户；办理场外认购时，需具有登记机构的开放式基金账户。

网下投资者的认购方面，在基金份额认购价格确定后，询价阶段提供有效报价的投资者方可参与网下认购。网下投资者应当通过交易所网下发行电子平台向基金管理人提交认购申请，参与基金份额的网下配售，且应当在募集期内通过基金管理人直销渠道完成认购资金的缴纳，并通过登记机构登记份额。

而在战略投资者的认购方式上，战略投资者根据事先签订的战略配售协议进行认购，不得接受他人委托或者委托他人参与基础设施基金战略配售，但依法设立并符合特定投资目的的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外。募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购其承诺认购的基金份额数量。

8、管理费和托管费是多少？

9、和债券、类REITs，以及普通公募基金有何差别？

答：和债券相比，基础设施公募 REITs无固定利息回报，但是有稳定强制的分红机制，并在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。REITs依靠于资产本身现金流产生能力，同时对管理人 的运营能力和资源禀赋要求较高。

公募REITs和类REITs的核心区别在于:前者是长期限权益型永续运作产品，可通过物业的真实出售来达到资本变现，后者更偏向于有期限的“明股实债”产品。

与普通的公募基金相比，公募REITs的不同之处有三点。

一是投资标的不同。基础设施公募 REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产。普通的公募基金通常以上市公司股票、债券等作为主要投资标的。

二是收益来源不同。基础设施公募 REITs收益来源主要由经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益，对于高速公路等基础设施，收益来源更多由不动产经营收益构成。普通的公募基金除获取股息、利息收益外，灵活调整投资组合配置，资本利得收益显得更重要。

三是产品定位不同。基础设施公募 REITs产品作为“自下而上”搭建的“资产上市平台”，借助发行人、管理人在不动产投资经营领域的专业优势及资源积累，促进基金价值不断提升。普通的公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。

10、公募REITs试点项目具有哪些特点？

答：一是聚焦重点行业。优先支持仓储物流、交通、污染治理、市政工程等基础设施补短板行业项目。鼓励信息网络等新型基础设施、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点；

二是聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域。支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点；

三是聚焦优质项目。试点项目应当权属清晰，原始权益人或其所属项目公司合法持有底层资产的财产权利运营模式成熟市场化，有持续、稳定的收益及现金流，来源具备较高分散度，运营3年及以上底层资产已完成竣工验收，各项前期工作手续完备企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为。

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