一个项目卖百亿，2021年北上深热销大盘PK，未来哪个更具升值潜力？

甄素静 魏文艺,何小桃

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国家统计局数据显示，2021年全国商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%。

值得注意的是，在去年地产融资收紧的背景下，房企为了销售回款可谓使出了浑身解数，尤其是去年下半年，各地楼盘的折扣让利幅度逐渐加大。

近日，•镁刻地产发布的2021年全国热销楼盘榜单显示，全国15个热点城市共诞生了9个百亿项目，其中北京占据4个、杭州2个、深圳2个、上海1个；全国15个重点城市TOP10项目中，销售额超过80亿元的项目达19个。

市场下行之下，上述楼盘为何能够实现如此骄人的销售业绩？每经AI品房大数据从人口结构、商务配套、教育设施等11个维度为您进行全面解读。

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以位居全国百亿大盘榜首的深圳华润城项目为例。去年末，华润城润玺二期推出1024套住宅，均价13.2万元/平方米，总价为1426万-3737万元。

每经AI品房小程序显示，目前华润城润府二期的估值参考价格为132522元/平方米。

通过每经AI品房大数据综合分析可以发现，华润城项目周边的综合配套优势比较明显。在商务密度方面，该项目周边1公里内商务人口约为8.86万人，在南山区内相对属于商务办公较为密集的区域，高于83%的住宅项目；购物医疗方面，周边有购物场所5个，大小医疗机构7个，得分优于南山区42%的住宅项目。

据每经AI品房小程序专业版显示，未来五年华润城润府二期的价格有望达到163162元/平方米，将跑平南山区近五成住宅小区，同时将超过全国房价平均涨幅，高于全国96%区县。

虽然是全国销冠，但相较前期的开盘日光盛况，在行业整体下行背景下，华润城在去年末推出的润玺二期也未能实现昔日传奇，目前仍有不少房源在售。近日，华润城润玺二期已启动全民营销方案，全民经纪人推荐新客户成功购买楼盘可获得5000元/套的税前奖励。

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值得一提的是，在2021年9个百亿大盘中，北京独占4个。

以排在北京百亿大盘榜首的海淀幸福里为例，去年的销售额达128.85亿元。该项目位于海淀区北清路，第三方平台的销售均价为8.2万元/平方米。每经AI品房小程序显示，海淀幸福里的估值参考价为73522元/平方米。

在人口结构方面，海淀幸福里周边1公里工作人口占72%，居住人口约1.98万，在海淀区相对属于居住密度偏低的区域，仅高于11%的住宅项目。此外，该项目周边有大小医疗机构4个，无大型购物中心和地铁，但周边有公交站10个，公交配置优于海淀区28%的住宅项目。

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每经AI品房小程序专业版显示，未来五年，海淀幸福里价格有望达到9.7万元/平方米，涨幅将高于海淀区1%小区，将跑赢全国平均涨幅，高于全国99%区县。

目前，海淀幸福里周边的二手房小区，如首创天阅西山、冠城大通百旺府、航天城小区，均价分别为9.1万元/平方米、7.9万元/平方米、9.6万元/平方米。

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再以位于北京顺义区的誉天下项目为例，该项目去年以112.63亿元的销售额排在全国百亿大盘榜第7位。

第三方平台显示，誉天下项目的二手房价格为45927 元/平方米。每经AI品房小程序显示，目前誉天下的估值参考价为42977元/平方米，未来五年的价格有望达到53061元/平方米。

通过查询每经AI品房小程序可以发现，誉天下项目周边的综合配套表现突出。如消费档次得分高达9.6分，地铁配套和通勤车速的得分均为7.9分，购物配置得分也达到7.5分 。此外 ，商务密度、居住密度和幼儿园配套的得分均超过5分。

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百亿大盘排名第九位的中粮瑞虹海景壹号，也是去年上海唯一的百亿楼盘。该项目位于上海市虹口区瑞虹路。在第三方平台上，中粮瑞虹海景壹号的销售价格为120804元/平方米。每经AI品房小程序显示，该项目目前的估值参考价为113139元/平方米。

该项目在医疗服务、轨道交通、商务办公方面优势明显。据每经AI品房小程序显示，中粮瑞虹海景壹号毗邻多个三甲医院，如上海市第一人民医院、新华医院、长海医院虹口院区等，均在项目直线2公里范围内。

轨道交通方面，中粮瑞虹海景壹号周边拥有1环3隧5轨交，距离地铁4号线临平路站约600米，此外还有地铁8、10、12号线以及预计2025年通车的地铁19号线临平路站。

该项目毗邻北外滩中央商务区板块，通过新建路隧道、外滩隧道和大连路隧道可到达陆家嘴、外滩以及浦东多个商圈。

每经AI品房小程序专业版预测，未来五年中粮瑞虹海景壹号的价格有望达到141808元/平方米，涨幅将跑赢虹口区平均涨幅，高于全国99%区县。

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通过对上述百亿大盘的多维度解析可以发现，这些项目所处区域的相关配套比较突出，项目的开发商在品牌号召力方面也具有相当优势。

进入2022年，地产行业将呈现怎样的发展趋势？哪些城市的房地产市场将迎风而起？哪些楼盘将进入百亿行列？每经AI品房小程序将持续关注，并定期对热点城市的典型楼盘项目进行全维度解读。

记者|甄素静

魏文艺 何小桃

段炼

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