北京：新盘加快入市、二手房快速回暖 楼市修复趋势仍不稳定

（编者按：国家统计局最新数据显示，2月，全国70城新房价格环比上涨城市仅27个，北京、重庆、长沙、三亚等城市均位列其中。这其中，重庆、南京、长沙等城市的房价还处于连续上涨态势。在房地产行业整体下行背景下，这些房价上涨城市的真实市场表现如何？进入3月传统销旺季，这些城市的房地产市场成交量是否出现回暖？）

王佳飞 每经编辑 魏文艺

“不管是新房还是二手房，市场又开始活跃起来了。”

视觉中国图

北京某在售楼盘置业顾问李荣告诉《》记者，“北京楼市通常都会在过年后来一波小阳春行情，叠加上去年未能释放的购买力，从我的观察来看，今年的小阳春已经到来了。”

诸葛找房数据显示，春节过后的两周，北京新房成交量连续突破千套，进入3月份的三周成交量略有下滑，但仍有两周成交量超过800套。北京二手房市场的回升则更为明显，近5周的成交量均突破3000套，其中第11周（3月7日~13日）成交4329套，环比上涨29.07%，创下去年6月以来的周成交量新高。

新盘加速入市

“之前我在其他地方销售，虽然也会说二期的房子肯定比一期要贵，但是心理是没底的。现在我能告诉您，这里二期肯定比一期要贵，因为政策已经见底了，很多政府部门都表示要托底救市，房价不会再降了。”李荣告诉记者。

目前从数据来看，北京的房价是有所上涨的。根据国家统计局数据，2月份北京新建商品住宅价格环比上涨0.6%，同比上涨5.5个百分点。今年1月，北京新房价格更是环上涨达1%。

诸葛找房统计，3月第二周（3月7日~3月13日），北京新房成交877套，环比上升15.09%。不过，上周（3月14日~3月20日），北京新房成交809套，环比下跌7.75%。从3月份以来北京的新房成交来看，仍处于低位。

与此同时，北京新房供应量也有明显攀升。根据北京市住建委官网，整个2月北京仅发出了5张预售证，而3月截至23日便发出了13张住宅预售证，覆盖大兴、海淀、平谷、石景山等区域。

值得注意的是，北京新盘的推盘速度也开始加快。北京规自委官方3月22日表示，“市规划自然资源委顺义分局主动靠前服务，全面提升效率，压缩审批时限，创造了‘自拿地到规划许可26天办结’的全市第一速度。”此前的2月17日，京能龙湖熙上取得了预售证，该项目从地块成交到取得预售证共计55天，也创造了北京新纪录。

一位房地产工作人员向《》记者表示，“现在各个房企已经不再提几年前的热词‘高周转’了，但是实际上现在的强度要比那个时候还要高，所有人用连轴转都不足以形容。资金成本在这摆着，能加快一点房企的资金压力就会小一点。”

二手房快速回暖

“关键在于二手房交易又顺畅起来了。”李荣告诉《》记者。

李荣进一步表示“2021年的时候，二手房信贷很难，因为北京有超过5成的新房购买者都需要先把手头的二手房置换凑钱，所以一旦二手房交易不畅，影响的是整个房地产交易市场。不过，现在情况改善多了。”

相比新建商品住宅，2月北京二手房的价格上涨更为明显。国家统计局数据显示，2月北京二手房环比上涨了0.7%，同比上涨了7.4%，和2020年的定基数据相比上涨了12.9%。从环比来看，北京二手房已经连续3个月上涨。而2021年9~11月，北京二手房价格环比还是下跌的。

据诸葛找房统计，今年第11周（3月7日~3月13日），北京二手房成交4329套，环比上涨29.07%，但同比下滑8.44%。北京二手房成交规模自春节后逐周攀升，11周达年后周度成交最高位，市场修复痕迹较为明显。

作为二手房市场风向标，北京学区房的一些数据或可说明一二。

《》记者梳理了专攻学区房的经纪人相关数据发现，学区房顶流梯队的西城德胜学区六铺炕二区，去年11月成交过一套40平方米房源，总价670万元，单价16.75万元/平方米；而今年3月12日成交的六铺炕二区39.3平方米房源，成交价已经达到770万元，单价19.59万元/平方米。

不过，另一个学区房热门片区海淀则是另一番景象。以万柳片区蜂鸟家园为例，这个北京学区房的风向标一度以“半年内涨幅300万”扬名，在去年下半年遭遇了更为严格的调控，目前据贝壳显示只有21套房源在售，且以去年末挂牌房源居多。

去年9月，北京官宣首批针对海淀区29个重点小区（涨幅大、成交量大的热门小区），分小户型（60平方米以下）、中户型（60~90平方米）和大户型（90平方米以上）设定挂牌指导价，超过指导价1%不允许任何中介挂牌。

经纪人钱明告诉《》记者，万柳学区房在这波限价里占据两个席位，蜂鸟家园便是其一，60平方米以内限价17.1万元/平方米，60平方米以上限价14.6万元/平方米，属于29个小区中限价最高的。“这个月到现在就成交了个位数，价格也比较平稳，目前挂牌房源比去年同期要少很多，可能大家都在观望吧。”

应当看到的是，市场修复趋势并不稳定。上周（3月14日~3月20日），北京二手房成交3529套，环比下跌18.48%。随着春节后市场需求持续释放，本周北京市场成交短暂泄力，新房、二手房成交规模双双止升转降，但由于市场存量化程度较深，二手房成交量仍保持在年后成交水平的相对高位。

“从我的观察来看，北京二手房总体价格变化不是特别大，这个情况已经持续了一两年了。”钱明表示。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，截至3月15日，3月上半月北京二手住宅成交8067套，几近赶超2月整月的成交量，但同比仍下滑15.01%。预计3月份北京二手房成交量将超过1.5万套，4月或依然保持稳中有升的态势。

（应受访者要求，文中李荣坚、钱明为化名）

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