房价“限跌令”只能救急 “稳预期”才能稳信心

每经评论员

近日，湖南岳阳发布的房价“限跌令”引发关注。这份《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》要求，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。一时间引发公众疑虑：房价还不准跌了？

将时间回溯，房价“限跌令”其实并不算新鲜，此前广东省中山市、安徽省马鞍山市、辽宁省大连市等都曾出台过限跌措施。而这些城市面临的问题大抵相同：库存较高、房价下跌、成交低迷。由于房地产巨大的体量，对于地方政府的收入和信用，对于居民的资产负债表安全，对于当地相关产业的发展都有牵一发而动全身的重要影响。防止房价过快下跌对当地经济产生冲击是地方政府的应尽职责，“限跌令”可以规避房地产企业的无序降价行为、稳定市场。但行政命令有其利也有其弊，其潜在的负面影响不容忽视。

第一，实际的执行效果未必如预期。岳阳市对备案价的硬性要求，可能被开发商用促销行为规避，比如返还首付、现金奖励等，导致房屋实际成交价仍低于政府要求。

第二，楼市成交量可能受挫。消费者是否愿意以高于市场价的价格购买房产值得商榷，若由此带来成交量下降，楼市低迷的情况也就无从改变，其负面效应仍会传导至地方政府的收入上。

第三，向市场传导出负面情绪。“限跌令”本身可以形成完全相反的两种预期。有些人认为这是房价的底部，有些人则认为这是房价的“锚”。具体到岳阳的案例，如果房价下跌压力较大，那么开发商如果都以备案价格85%的售价销售房屋，实质等于宣告房价下跌15%，且这个15%还是在有托底的情况下形成的，市场会进一步形成看空预期，开发商们可能集体“逆向选择”，加速楼盘变现，进而对市场造成更大压力。

第四，开发商如果不能自由交易，可能会减少对当地的投资，这也不利于楼市健康发展。

“限跌令”作为应急之策有其实际价值，但恢复楼市信心不能只是“头痛医头”，其核心发力点应是“稳预期”。有稳定的预期，市场主体的决策才能理性、稳定，房价才不会大起大落。房价作为一个数字看似简单，其背后的决定因素包括土地供应、人口、经济发展、产业政策等等，“稳预期”便是要将这些影响房价的因素的未来变动趋势明确地传达给市场。

对岳阳等小城市而言，这包括：明确未来的土地出让规模以明确楼市新增供应量，明确楼市去库存政策以明确开发商的去化周期，明确人口、经济、社会发展规划，以明确需求规模等等。在“限跌令”出台后，希望能看到岳阳对于房地产市场有更为系统的规划，如此才能获得各市场主体的“恒心”，也才能摆脱临时行政命令遭受的“房价不准下跌”的舆论压力。

对购房者而言，岳阳案例也给出了足够的警示：在“房住不炒”的大背景下，不具备人口和产业支撑的中小城市将面临越来越大的压力，房价只涨不跌的时代已经成为过往。即便有“限跌令”等措施，也不会改变市场自身运行的逻辑，购房者应慎重对待房价可能下调的风险。