上实发展上半年营收、归母净利双双下滑 同业竞争尚未完全解决

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9月16日讯( 张增艳)日前，上实发展(600748.SH)发布2021年半年报。报告显示，上半年上实发展营收及归母净利润均出现下滑，同业竞争问题也未得到有效解决。

房地产销售结转收入减少致营收下滑

今年1-6月，上实发展实现签约金额40.43亿元，同比提升267.55%；签约面积18.48万平方米，同比提升171.76%。销售业绩飘红，与上实发展2020年同期基数低有关。数据显示，2020年上半年，上实发展的签约金额仅为11亿元，同比下滑58.52%；签约面积6.8万平方米，同比下滑58.41%。

值得注意的是，上半年，上实发展的营业收入及归属于母公司的净利润均出现下滑。其中，上实发展取得营业收入40.25亿元，同比减少10.4%；归属于上市公司股东的净利润3.44亿元，同比减少19.84%。上实发展表示，营业收入变动主要是源于房地产销售结转收入有所减少。

实际上，上实发展近年来的营业收入及归属于母公司股东的净利润增速出现明显下滑。在2019年中期、2020年中期，上实发展的营业收入分别为43.5亿元、44.93亿元，同比增幅15.42%、3.29%；归属于母公司股东的净利润为4.13亿元、4.29亿元，同比增幅48.77%、4.05%。

“作为老牌房企，上实发展错失了房地产行业的黄金时代，其规模增长受限于土地储备”，一位接近上实发展的消息人士表示。

截至6月30日，上实发展的存货为241.53亿元，较2020年年末的238.83亿元小幅增长1.13%。而上述数据在2018年年末、2019年年末分别为234.81亿元、239.35亿元。

期内，上实发展仅斩获一宗地块，与上海城投、上海建工耗资91.06亿联合竞得虹口区北外滩91号地块，权益占比50%。截至6月30日，上实发展共持有待开发地块3宗，均位于上海，分别为青浦区朱家角D2地块、虹口区北外滩90号地块、虹口区北外滩91号地块，规划计容建筑面积约74.28万平方米。

由于土地储备增加，上实发展的资金流出较多。今年上半年，上实发展的经营性现金流净额大幅下降1489.1%至-39.70亿。

同业竞争尚无解决方案

除业绩下滑外，上实发展还被同业竞争问题困扰。2011年，上实发展原控股股东上海上实将其持有上市公司63.65%的股权转让给上实控股的全资香港子公司上实地产。至此，上实地产成为上实发展的控股股东。彼时，上实控股的控股股东及实际控制人上海实业签署了《避免同业竞争承诺函》，要求在2014年7月届满之前解决与上实发展的同业竞争问题。

不过，该期限届满后延长3年，此后又延长两年。截至今年6月底，同业竞争中涉及青浦朱家角项目的问题已于2012年完成，但相关房地产业务整合尚无较好的解决方案。

公告显示，房地产业务的整合包含两部分，一是上海实业将参与上海国资国企改革过程中获得的上海上投下属房地产业务注入上实发展，实现境内非上市公司房地产业务的整合；二是上实发展通过收购上实城开所属物业管理企业的股权，实现了两家上市公司物业管理业务的整合。

上实发展也表示，作为上实控股的控股股东，上海实业只能通过上实控股推动相关事项，而上实控股作为H股上市公司，必须在香港上市规则及政策允许的法律框架内寻求解决方案。上实发展作为 A股上市公司、上实城开作为H股上市公司，任何业务的方案都必须遵循两地资本市场的监管规则及履行三个上市公司的独立决策程序，尤其是中小投资者的独立表决程序，而两地资本市场对房地产上市公司估值存在较大差异导致三家公司中小股东利益难以在同一方案中得到平衡。此外，上海实业作为国有独资企业，业务整理方案也受制于国资的监管规定。

“上述同业竞争问题不仅涉及宏观环境、资本市场、行业格局、相关公司的经营情况、协议签署时的承诺以及主管部门等，还存在一些法律障碍。因此，上实发展同业竞争问题的解决需要更多时间”， 业内人士分析认为。

此外，上实发展与上海上实也签署了《避免同业竞争声明与承诺函》，即承诺避免发生同业竞争。而该承诺函涉及的上海上实持有上海海外联合17.65%的股权注入上实发展也未解决。目前，该部分股权委托上实发展管理，管理费用为每年50万元。

“上实发展关联交易中涉及的主体较多，因而存在较大的不确定性，只有当条件成熟时才可能有效解决”，上述业内人士补充道。针对上实发展关联交易的进展，也会持续关注。