方直发展二次递表港交所：信托融资占借款总额比例达46.8%

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11月12日讯( 张增艳)继首次递表失效后，11月8日晚间，方直发展再次向港交所递交了招股书。

资料显示，方直发展是一家综合型房企，业务包括房地产开发及销售、商业物业租赁以及室内装饰装修服务。2018-2020年，方直发展通过房地产开发及销售取得收入在总收入中的占比超过98%。

亿翰智库数据显示，今年1-10月，方直发展的全口径销售额为227.2亿元，排名第95位。截至今年8月31日，方直发展的土地储备总面积共计480万平方米，大部分位于大湾区，涵盖深圳、广州、佛山、惠州、中山、珠海及东莞等9个城市，占总土地储备的75.2%。

38.47亿元信托借款2022年到期

今年4月21日，方直发展首次向港交所递交招股书；10月22日，招股书失效，方直发展的上市进程按下暂停键。

随着二次递表，方直发展的上市计划重启。“当前，房地产市场信用状况恶化，不少房企的流动性遭遇危机。作为小型房企，方直发展急于谋求上市，也是为了打开融资渠道并获得资金，一旦债务违约，后果不堪设想”，一位接近方直发展的知情人士指出。

招股书显示，2018-2020年底及2021年5月末，方直发展的借款总额(包括银行贷款及其他借款)分别为62.53亿元、78.78亿元、95.71亿元和128.37亿元；一年内到期的流动负债为13.81亿元、24.27亿元、40.40亿元和49.39亿元；现金及现金等价物(不含受限制的现金及已抵押的存款)为6.94亿元、3.53亿元、9.19亿元和18.69亿元，对应的现金短债比为0.50、0.15、0.23和0.38，短期偿债压力较大。同期，方直发展的资本负债比率分别为668.3%、738.6%、231.4%及284.9%。

招股书显示，今年6月后，方直发展获得两笔信托融资及两笔银行贷款，本金总额共计13.03亿元，主要用于收购方直‧学林春境、方直‧平湖项目的土地以及支付开发成本。“房地产行业信用情况恶化后，小型房企的融资难上更难。一方面，拿到银行贷款的概率很低；另一方面，要通过信托获得融资，并支付高企的融资成本。此外，很多信托的融资门槛也在提高，借款条件更为苛刻”，上述知情人士表示。

来源：方直发展招股书(制图)

值得注意的是，截至2021年9月30日，方直发展未偿还的信托融资及其他融资安排共计17笔，总额约61.34亿元，在借款总额中的占比为46.8%。其中，有14笔年利率超过10%(包含10%)，最高达17%。从还款日期来看，合计约38.47亿元的信托借款于2022年到期，占比为62.72%。

在未偿还的17笔信托中，仅有两笔没有抵押品，其余的均有抵押。梳理发现，方直发展的信托借款大致分三类，一是与银行借款具有相似的条款，不涉及股权质押、转让；二是与银行借款具有相似的条款，涉及股权质押；三是涉及向信托融资机构转让股权，或金融机构认购注册资本等。

“信托融资通常以项目公司的股权、开发项目的土地使用权及在建工程等作抵押。如果违约且无法偿有抵押的债务，方直发展或将失去部分项目公司的股权及相关项目的土地使用权及项目本身”，一位从事公司业务的律师告诉。

在融资艰难的背景下，方直发展的经营性现金流情况也不理想。2020年及2021年1-5月，方直发展的经营性现金流净额均为负，分别为-24.51亿元和-9.88亿元。

IPO前“资产腾挪”

递交招股书之前，方直发展调整了自身的股权架构，同时对资产进行了集中剥离，出售7家公司的权益。

招股书显示，2020年3月底到4月初，方直投资管理将方直物业管理100%的权益、方直商业服务100%的权益、方直文旅95%的权益、方直地产营销100%的权益、方宏房地产代理100%的权益转让给方直投资控股。天眼查显示，方直投资管理由广东方直集团持股95%，而广东方直集团为方直发展在国内的在岸控股公司；方直投资控股则由陈专、陈月英通过惠州市珑湖湾置业间接控股，而陈专则为方直发展的控股股东。

此外，在去年12月16日，广东方直集团分别将深圳市方直置业80%的权益、深圳市方悦投资100%的权益、深圳市方都80%的权益等分别转让给深圳前海鼎晖与天津鼎晖弘宁，而深圳前海鼎晖与天津鼎晖弘宁均为鼎晖系，属于独立的第三方投资人。

“从剥离的资产来看，涉及物业、文旅、商业、地产营销、房产代理等，不排除方直发展想把这些资产暂时剥离出来，未来或将单独上市，从而提升资产估值。以物业为例，近年来，地产公司分拆物业板块上市渐成趋势，物业的估值得到释放。在当前形势下，房企上市本身就存在一定的难度，资产打包并不是最好的选择”，业内人士分析认为。

贝壳研究院高级分析师潘浩也指出，这个阶段房企上市的估值可能偏低，但是在融资压力下，多方面的尝试也是房企必须要做的选择。

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