北京首批集中供地正式落幕 最后10宗地块迎来买家

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5月28日讯( 张增艳)5月27日，北京首批集中供地正式落幕，最后10宗转入高标准商品住宅建设方案投报程序的地块迎来买家。至此，北京首批集中出让的30宗地块全部成交，成交总金额为1109.71亿元。

自“宅地集中供应”的消息坐实后，北京土拍就备受外界瞩目。作为房企必争之地，京城的土地市场向来热闹，上述30宗地块吸引了超200家房企围猎。尤其是新的土地竞拍规则试水后，或将为其他的核心热点城市提供重要参考。

联合拿地是主流 头部房企成大赢家

从10宗地块的竞拍结果来看，招商蛇口、北京城建、保利地产、金地集团、华润置地、绿城中国、首开股份、徐辉集团、阳光城、花样年等房企均有所斩获。不难发现，“宅地集中供应”后，头部房企的优势愈发突出，并成为北京首批集中供地的最大赢家。

海淀区树村地块的入市亦是亮点。此前，树村地块的出让延期吊足了市场的胃口。为此，有业内人士表示，“海淀区一直是北京土地供应最匮乏的区域之一。一方面，留存的历史人文古迹与自然景观资源占据了较大面积；另一方面，近两年整个海淀区的住宅土地成交面积在全市成交量中占比仅为个位数，供需比严重失衡。因此，树村地块的关注度较高”。

除了海淀区树村地块，朝阳区王四营的三宗地块也备受关注。最终，两宗地块均由联合体摘得，分别为招商蛇口+五矿+北京城建以54.5亿元取得北京朝阳区王四营乡L03地块、保利地产+金地集团+华润置地联合体则以31.5亿元竞得北京朝阳区王四营1304-L01地块。另外，中国绿发以30.95亿摘得北京朝阳区王四营乡L02、L05地块。

剩余地块中，北京城市副中心0302街区地块、密云区檀营乡600地块均是联合体摘得，分别为阳光城+北京城建、首开股份+北京住总+花样年+旭辉集团。而绿城中国耗资68.2亿元竞得朝阳区豆各庄地块；北京住总凭借4.19亿元摘得延庆地块；建发以28亿+20%政府持有份额夺得朝阳区崔各庄L06地块。

“新三竞”试水 溢价率处于低位

与以往有所不同，在北京首批集中供地中，堪称“新三竞”的土拍新规正式试水。实际上，早在2020年12月31日，北京土地挂牌出让方式就发生了改变，涉及北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块、北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块、北京市朝阳区金盏乡小店村3005-08地块等。

根据新规，要求宗地设定土地合理的上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时，宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

由此可知，拍地规则的调整旨在稳定土地市场，落实中央“房住不炒”的工作要求，并实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。据统计，截至5月28日，已有15个城市进行了“两集中供地”下的首次土拍。相比之下，北京土拍的整体溢价率较低，为6.41%。

亿翰智库的研究报告也显示，北京将溢价率控制在10%以内，同时部分地块采取限价+竞配建+竞品质多轮竞争环节，其中竞建高品质住宅是北京率先采取的创新性出让方式。同时，北京放宽了部分出让条件，例如多幅地块涉及的70/90政策，“套型面积”改为“套内面积”，增加了开发商对产品的调整空间。

不过，竞拍环节增加的背后，也反映出北京土地出让方式依然比较严苛，能够有效控制土地的溢价率。横向来看，一些城市由于土拍规则较为宽松，其整体的溢价率相对较高，例如重庆、杭州等。

然而，外界也在质疑，北京土地竞拍环节的增加或将在无形中推高土地成本，并拉低项目的利润率，甚至影响房子的质量。因此，针对北京提出的高标准商品住宅建设方案，外界也颇为关注。

从公布的文件来看，高标准商品住宅建设方案评审内容及评分标准主要包含建筑品质和建筑规划设计，前者包含绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、管理模式等；后者涵盖城市设计及总图规划、建筑单体、交通流线设计、景观与公共环境等。

不得不说，高标准商品住宅建设方案的推广有助于扩大绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑的面积，并推动部分宜居技术在项目中运用。同时，也有助于改善项目周边的居住环境。但在新规之下，北京能否实现土地低溢价率与房屋高质量的平衡也值得外界持续关注。

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