和泓服务年内频繁收并购 总耗资超3亿元

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12月30日讯( 张增艳)近日，和泓服务(06093.HK)发布公告称，公司间接全资附属公司贵州福瑞盈信息咨询有限公司(下称“贵州福瑞盈”)拟向上海徕达商务咨询中心(有限合伙)收购遵义市金宁物业管理有限公司(下称“金宁物业”)68.75%的股权，交易对价9145万元。

资料显示，金宁物业成立于2004年。截至公告日，金宁物业共管理39个物业项目，总订约建筑面积770万平方米，在管建筑面积590万平方米。

据不完全统计，除了金宁物业，和泓服务年内还收购了江苏深华时代物业51%的股权、盘锦四季城物业51%的股权、贵阳兴隆物业70%的股权，四起并购共耗资3.07亿元。截至12月21日，部分收购完成后，和泓服务的总订约建筑面积由今年年初的2250万平方米增长104.9%至4610万平方米；在管物业的总建筑面积由年初的1790万平方米增长89.9%至3400万平方米。

实际上，自2019年7月上市后，和泓服务就开启了紧锣密鼓的扩张模式。2019年12月，和泓服务拟收购上海同进物业服务70%的股权，交易对价2959万元；2020年，和泓服务先后收购上海同嘉物业60%的股权、东莞市宝盈物业60%的股权、贵州星际物业51%的股权、呼和浩特市慧谷物业65%的股权、中山市中正物业51%的股权、万晟物业60%的股权。粗略估计，上述一系列的收并购共耗资1.44亿元。

“和泓服务上市后频繁收购，与其他物管企业一样。上市后用所融资金横向收购，是此轮物管企业掀起上市潮的基本逻辑，尽管趋势有所回落，但这个逻辑并没有发生变化。特别是对于小型、蚊型物业公司而言，在关联方项目供给有限的情况下，想摆脱此标签就需要通过收并购的方式在规模上快速发展，从而得到资本市场的认可”，同策研究院资深分析师肖云祥告诉。

据悉，和泓服务的业务主要包括物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务，其中物业管理服务对其营收贡献较大。在2019-2020年和2021年1-6月，和泓服务通过物业管理服务取得的收入为1.68亿元、2.59亿元、2.33亿元，在总收入中的占比依次为67.8%、62.4%、75.8%。

“对上市物业公司而言，资本市场对业绩增长、规模发展均有预期。除了和泓置地开发的物业管理项目，和泓服务也通过竞投或与其他第三方开发商合作取得其他外部扩充项目，而收并购则是较快的方式。通过大量的收并购不仅可以在短时间内拓展管理面积，也能增加收入并保证报表的可看性。不过，收并购的关键在于后期整合，这往往很考验物业公司的管理能力”，业内人士分析认为。

大量收并购后，由和泓置地贡献的在管面积占比不断下滑。截至2021年6月30日，来源于和泓置地的在管面积约740.5万平方米，在和泓服务总在管面积中的占比仅为27.3%，这一数据在去年同期为61.3%。与之相对，来源于其他开发商的在管面积为1970.3万平方米，在和泓服务总在管面积中的占比由去年同期的38.7%大幅提升至72.7%。

在积极收并购的同时，和泓服务也通过配股等方式补充资金。例如，2020年6月15日，和泓服务以1.28港元配售8000万股，募集资金1.02亿元；今年2月，和泓服务通过配股所得款项净额(扣除配售佣金及其他相关开支后)约为1.58亿港元。“未来，和泓服务的收并购频率或许与物管行业的整体形势有关”，上述业内人士补充道。

肖云祥也指出，“未来，物管行业内的收并购热度会出现回落，一是目前赴港上市成功的物管企业规模在降低，收并购所需的资金在一定程度上较过去有降低；二是当前房地产市场并不乐观，大多数房企面临较大的资金压力，相关的物管企业扩张也持相对谨慎的态度。但也正是因为房地产市场的变化，导致物管行业也随之发生变化，今年以来部分资金紧张的房企就将物业服务业务出售换取流动资金，这在一定程度上也将影响到行业格局的变化”。

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