天恒置业拟发行不超过13亿元中期票据还债 在建房地产项目仅剩6个

周峻纬家世

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4月8日讯 上清所今日发布的消息显示，北京天恒置业集团有限公司(简称“天恒置业”)拟发行2022年度第一期中期票据，募集资金不超过13亿元，全部用于偿还公司债务本金及利息。

截至募集说明书签署之日，天恒置业存续期间的债券共计191.54亿元，其中中期票据48.58亿元，超短期融资券20亿，定向债务融资工具75亿元，公司债券19.96亿元，短期融资券15亿元，永续中票13亿元。

联合资信在提示给予天恒置业评级时提到，2022-2023年面临一定集中偿付压力。截至2021年3月底，天恒置全部债务资本化比率72.54%，整体债务负担重；截至报告出具日，天恒置2022-2023年分别需偿还有息债务138.46亿元、104.11亿元和69.26亿元，合金金额311.83亿元。

不过，鉴于外部发展环境良好等因素，联合资信依然给予了天恒置业主体信用等级为AA+，本期中期票据信用等级为AA+，评级展望为稳定。

在募集说明书中，天恒置业提示了经营性净现金流波动较大及对债务保障能力较弱、资产负债率较高等一系列风险。2018-2020年及2021年1-3月，天恒置业经营活动产生的现金流量净额分别为-35.58亿元、34.03亿元、12.98亿元和-4.11亿元。2020年度天恒置业经营活动产生的净现金流同比大幅下降及2021年一季度为负主要是因为开发项目不断增加，但开发产品需要一定周期，项目开发投入与项目销售不同步所致。同时，天恒置业坚持积极的经营策略，开发规模不断扩大，特别是新增各类保障性住房、危旧小区改造项目以及文物保护区的保护和修缮项目等需要的投资量较大，导致经营活动现金流出规模增大。地产板块开发产品需要一定周期，随着近年新开发项目的开发成本的转化和土地储备节奏的调整，经营活动现金流状况将逐渐好转。

2018-2020年底及2021年3月末，天恒置业的资产负债率分别是74.09%、73.02%、77.17%和78.80%。天恒置业称，公司负债规模和资产负债率较高尽管符合业务发展和战略实施的需要，且负债水平在房地产企业中处于正常水平，但仍然面临资产负债率较高、偿债压力较大的风险。

截至2021年3月底，天恒置业的有息债务总额共计506亿元。从构成来看，不仅有债券融资，还有来自银行、信托的借款。截至2021年3月底，天恒置业从平安、中信、西藏等信托公司借款的合同金额为141亿元，账面余额为86.47亿元。

天恒置业的政府补贴收入占比较高。2018-2020年获得的政府补助分别为89.63万元、2094.54万元和12,190.8万元，占同期净利润的比重分别为1.46%、7.32%和32.87%。天恒置业称，由于政府补贴收入存在一定的不确定性，未来如果获得的政府补贴收入下降，可能面临盈利能力下降的风险。

从项目来看，截至2020年末，天恒置业已完工的房地产项目共19个，目前其中不少是“已销售完毕”、“基本售罄”等状态；在建房地产项目仅剩水岸一号、翰学雅居、京西悦府、天象文化主题配套社区、通州台湖项目与天恒龙泽府共6个项目。

营销费用方面，2018-2020年，天恒置业的销售费用分别为2.05亿元、2.23亿元和2.73亿元，合计金额为7.01亿元；管理费用分别为3.93亿元、4.76亿元和3.9亿元，合计12.59亿元。

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