信托公司积极布局REITs投资 信托行业发力转型

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6月18日讯( 鹿凯)下周一(6月21日)，首批9单REITs试点项目就将分别在上海证券交易所、深圳证券交易所上市交易，这也意味着自首批9单公募REITs配售情况公告后，REITs试点工作再次取得实质性进展。

与此同时，注意到作为天然的特定目载体和资产证券化市场上重要参与者，信托公司也通过战略配售、网下发行等形式积极参与首批基础设施REITs业务发售。

战略配售、网下发行，信托公司多渠道参与REITS投资

上月末，首批9只基础设施REITs产品正式向公众投资人公开发行，且当日全部实现“超募”，进入按比例配售阶段。据统计，目前已有建信信托、华润信托、华鑫信托、苏州信托4家信托公司参与投资其中8只产品。

公开信息显示，首批公募REITs发售采取“战略配售+网下发行+网上公众发行”结合方式。从目前政策来看，在试点阶段信托公司尚无法担任基础设施REITs的基金管理人，难以主导REITs产品的发行上市，包括此次在内，信托公司只能以投资者的身份参与其中。

具体来看，在战略配售环节，建信信托和华润信托的信托计划出现在3单公募REITs战略投资者名单中，合计投入资金约3.09亿元。

其中，建信信托-凤鸣(鑫益)1号集合资金信托计划成为普洛斯、盐港REIT的战略投资者，合计投资约2.6亿元。普洛斯的本次发售总量为15亿份，发售价格为3.89元/份，建信信托凤鸣(鑫益)1号信托计划对普洛斯的战略投资数量占比为3.5%，投资资金为2.04亿。盐港REIT的发售量为8亿份，价格为2.3元/份，建信信托上述信托计划对盐港REIT的投资比例为3%，投资资金为0.55亿。

华润信托方面，华润信托·东方悦玺1号单一资金信托成为广州广河的战略投资者。广州广河本次发行7亿份，价格13.02元/份。华润信托投资份额占该基金发售总量比例为0.54%，为此投资资金约0.49亿元。

通过数据发现，首批基础设施REITs产品战略配售比例普遍偏高，除张江REITs的战略配售占比最低为55.33%，其余8只基金战略配售的占比均超过60%，其中广州广河战略配售比例最高，达到78.97%。

对此一位业内人士分析表示，高比例的战略配售占比和设置锁定期等措施，将原始权益人等战略投资者与基金收益进行深度“利益绑定”，有利于前期底层资产的顺利运营，但也一定程度上影响基金的流动性。同时，查阅信托公司在所参与REITs投资计划数据发现，其所占投资项目份额都不高，建信信托、华润信托投资所占份额均未超过5%。对此信托研究员帅国让对表示，目前在税收优惠、产品退出渠道、产品估值及项目公司股权转让尚未解决前，短期内很难成为信托公司主流投资方向。

注意到，信托公司除通过上述战略配售参与REITs投资外，包括华鑫信托、苏州信托在内还积极参与到7单REITs的网下询价发行环节。其中，华鑫信托以“华鑫信托·中金鑫投计划31号集合资金信托计划”、“华鑫信托·中金鑫投2号集合资金信托计划”两个信托计划参与除普洛斯、浙江杭徽外的7单REITs网下配售，并获得张江REIT、东吴苏园、蛇口产园、盐港REIT、首钢绿能份额，获配金额为7663万元。

苏州信托以自营投资账户资金参与首创水务、东吴苏园网下发行，但都因报价低于最终发行价而未入围。但通过对比可以发现，与两家信托公司超6.6亿元拟认购相比，最终获配的数量仅是认购量12%左右，和信托公司参与战略配售情况类似。

公开资料显示，首批9只公募REITs(房地产投资信托基金)产品于5月底开始陆续发售。首批公募REITs投资的项目涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理等主流基础设施类型，但不包括住宅和商业地产等。整体上，本次公募REITs募资超300亿元，信托类资金与原始权益人、保险资金等主要资金方投资量相比，参与量较小，不足4亿元，未来仍有较大增长空间。

信托公司REITS投资尚需探索，普通投资者有望参与

中诚信托有关《REITs发行的市场影响分析》分析报告中曾指出，相较于信托公司在试点阶段无法担任基础设施REITs基金管理人事实，未来，信托公司可以在基础设施REITs领域发挥更多功能。首先，信托作为天然特定目的载体，可以利用信托制度独特优势参与到产品的主体构架中，借鉴类REITs产品模式搭建双SPV架构，构建控制项目公司“股加债”结构；其次，信托公司可以深挖交易对手和关联方优质资产，推动基础设施REITs产品构建和发行，进一步积累相关实践经验，为后续直接参与发行奠定基础；最后，信托公司还可以协助管理运营底层基础设施资产，调用信托公司原有的类REITs管理经验，发挥其在另类资产管理特别是资产尽调、风险评估等方面能力。

资深信托研究员袁吉伟在接受采访时表示，目前的基础设施REITs架构还没有信托公司的角色，但REITs市场发展为基础设施信托转型提供了机遇。

未来，随着基础设施REITs产品的不断丰富，基金管理人资产管理能力进一步加强，REITs市场规模不断扩大，基础设施REITs有望成为资产配置中的重要类别，最终惠及整个市场的投资者。对此袁吉伟表示，由于REITs具有稳健投资收益，符合信托公司客户投资偏好，未来信托公司可以优先REITs产品，积极参与相关投资。

现阶段我国REITs以基础设施资产为主，从本次发行项目来看公路、仓储物流募集资金规模占比较高，其次，与海外模式相比，采用来资产支持专项计划+封闭式基金形式，而不是特殊目的载体形式；现在REITs投资还没有一定税收优惠。帅国让表示，虽然现阶段信托公司还无法担任基础设施REITs的基金管理人等主要角色，但信托公司参与REITs试点，一方面在满足投资者多样化投资需求，又能满足资产配置中分散投资需求，另一方面可拓宽信托公司业务范围，推动公司深化转型。

深度参与此次REITs投资的建信信托表示，布局REITs全流程金融服务，是建信信托深入推进业务转型的又一重大举措，既充分彰显了建信信托深入贯彻落实建行“三大战略”、深化新金融行动的责任感和使命感；也集中体现了建信信托拓展投资品类、精选优质资产的业务能力。

积极参与直接融资，行业转型不断深化

近年来，在监管部门持续压降通道规模、融资类信托规模以及房地产信托规模的背景下，信托行业面临转型压力越来越大，大部分信托公司也越来越多开展“真转型”，除上述几家信托公司积极参与REITs试点投资外，信托业内大部分公司也在积极探索证券投资、股权投资、资产证券化、家族信托等转型领域。

从具体数据来看，截至2021年1季度，工商企业稳居第一位，证券市场跃居第二位，房地产、金融同业规模同比继续压降，信托业务转型呈现良好局面。信托业协会发布的2021年1季度《中国信托业发展评析报告》提到，过去一年时间里，在62家信托已公布2020年报公司中，共有37家公司创新其业务，业务方面主要为家族信托、资产证券化、慈善信托、服务信托、保险金信托等。其中家族信托、资产证券化、慈善信托等业务的开展“确定性”较强，而标品信托、股权信托等直接融资业务仍在积极探索。

依据信托业协会公布数据，截至2021年1季度，信托资产规模继续下降，信托资产规模为20.38万亿元，较2017年4季度末的历史峰值下降了5.87万亿元。信托资产结构、资金信托的投向和运用方式持续优化，信托业务转型已取得一定成效。2021年是十四五规划开局之年，对于信托行业更是信托文化的普及年，信托公司要围绕以信托关系为基础，以受益人合法利益最大化为目标，在坚守受托人定位提前提下，坚定推动业务转型，在服务国家经济社会发展的基础上实现行业高质量发展，将对信托行业转型进程保持关注。

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