朗诗绿色生活通过上市聆讯：在管面积1730万平方米 逾85%分布于长三角

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6月24日讯( 甘承浩)6月22日，朗诗绿色生活服务有限公司(下称“朗诗绿色生活”)通过上市聆讯。

公开资料显示，朗诗绿色生活2005年成立，是一家扎根长江三角洲并持续增长的物业管理服务提供商，提供多元类型的物业管理服务及增值服务。截至2020年12月31日，朗诗绿色生活的物业管理服务涵盖21个城市，包括15个长江三角洲城市及6个中国其他城市。

截至2020年12月31日，朗诗绿色生活的总合约建筑面积为2370万平方米，在管总建筑面积为1730万平方米，合共123项在管物业，包括102项住宅物业及21项非住宅物业，为逾12万户住户提供服务。

独立第三方开发项目建筑面积增长

自成立之日起，朗诗绿色生活为大部分由朗诗开发的物业及朗诗与其他独立第三方物业开发商共同开发的物业提供物业管理服务。聆讯后资料集显示，2018年-2020年，在朗诗绿色生活服务提供物业管理服务的物业中，朗诗开发的物业及朗诗与其他独立第三方共同开发的物业所占在管面积比例分别为97.7%、98.0%及98.3%。

朗诗绿色生活在招股书风险因素环节也表示，朗诗运营上或其开发新项目的能力的任何不利发展均可能影响朗诗绿色生活获取新物业管理合同的能力。

朗诗绿色生活近年也在试图逐渐摆脱“母公司依赖症”。2018年-2020年，朗诗绿色生活由独立第三方物业开发商开发的物业(不包括朗诗获独立第三方物业开发商委聘为服务提供商提供物业)的在管建筑面积分别为80万平方米、550万平方米及620万平方米，分别占在管总建筑面积的8.3%、36.7%及35.8%；产生的收益分别为人民币2140万元、6490万元及1.32亿元，分别占提供物业管理服务产生的总收益的10.8%、21.8%及32.2%。

根据中指院的资料，于2019年，按来自独立第三方开发的项目在管建筑面积增长率计，朗诗绿色生活在香港上市物业管理公司中排名第四位。

毛利率低于行业平均水平

财务数据方面，聆讯后资料集数据显示，2018-2020年，朗诗绿色生活的收入分别为3.1亿元、4.33亿元和6.01亿元，年内利润分别为3096.1万元、3430.7万元和6556万元。其中，物业管理服务收入占比68.2%、非业主增值服务、社区增值服务收入占比分别为23.4%和8.4%。

不过，朗诗绿色生活近三年毛利率水平相比整个物业行业并不算高。

来源：朗诗绿色生活聆讯后资料集

2019年，朗诗绿色生活毛利率由2018年的26.7%降至23.4%。朗诗绿色生活方面表示，主要由于同年非业主增值服务的毛利率下降。2020年，由于为物业开发商拥有的物业提供物业代理服务的毛利率相对较高，贡献增加，令同年非业主增值服务的毛利率上升，整体毛利率上升至26.7%。而三年的净利率分别为10.0%、7.9%及10.9%。

2018年-2020年独立第三方的毛利率分别为23.4%、21.2%及22.5%，明显低于朗诗及朗诗的合营企业及关联公司，这也是拉低朗诗绿色生活整体毛利率的主要原因。

另中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%。从毛利率、净利率看，朗诗绿色生活低于2020年在港物业服务上市公司毛利率均值、净利率均值分别为6.1个百分点、4.4个百分点。

来源：朗诗绿色生活聆讯后资料集

值得关注的是，朗诗绿色生活近三年的主要财务比率起伏很大。其中，流动比率近三年呈下降趋势，由2018年的2.7降至2020年的1.2；资本负债比率由2018年的459.8%猛增至2019年的874.2%，后又迅速降至2020年的24.9%。

对此，朗诗绿色生活方面表示，公司2019年资本负债比率上升，主要归因于就重组向集团当时股东收购附属公司而令相关日期的权益总额减少，部分被债务总额减少所抵销，而这主要由于集团在2019年8月提前赎回若干资产担保证券。

业务布局集中于长三角

近年，朗诗绿色生活一直专注于位处经济发达地区且人口密集的城市，绝大部分业务集中在长江三角洲。

截至2020年12月31日，在朗诗绿色生活的123项在管物业中，100项位于长江三角洲，占总在管建筑面积的85.2%。根据中指院的资料，按在长江三角洲的在管建筑面积比例计，朗诗绿色生活2019年在Top50中国物业服务百强企业中排名第九。

聆讯后资料集显示，2018年-2020年，朗诗绿色生活位于长江三角洲的项目产生的物业管理服务收益分别占物业管理服务总收益的92.0%、89.2%及86.6%。朗诗绿色生活方面表示，尽管公司已将在管物业进一步扩展至深圳、重庆、成都、武汉及长沙等其他城市，但预计短期内公司业务的重大部分仍会位于长江三角洲。

目前，愈来愈多物业管理公司寻求进入资本市场，作为拓宽融资渠道的方法。中指院数据显示，截至2020年12月31日，有38家物业管理公司在联交所上市，其中35家将部分募资分配作战略收购或投资。

在此背景下，朗诗绿色生活也希望借投资与收购迅速打开全国化市场。

朗诗绿色生活方面表示，目前中国有350家物业管理公司符合公司的潜在收购目标准则，其中120家位于长江三角洲、50家位于华南地区、80家位于中国西南地区，其余则位于中国其他地区。

在未来计划中，朗诗生活服务计划收购不超过四家在管物业组合包括住宅及非住宅物业的其他物业管理公司，首选是位于长江三角洲、华南地区及中国西南地区的公司。其表示，可整合收购目标各自的专长及向客户提供互补的服务。