成交疲软！深圳楼市难在哪？

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说真的，不是深圳不想放松，而是现在全国上下都盯着，有时候，无形的压力，更致命。

从2月初指导价满一周年以来，不断传出政策调整的消息，几乎每个月都会来一次，

3月份，深圳住建局在回应指导价调整一事上，消息被全国各大媒体报道，深圳中介更是大做文章，舆论反响太大，以至于后来这条消息又被删除了。

4月的传言更是离谱，“全国有贷记录，只要还清深圳买房即可首付3成；深户3年社保+3年深户调整为1年社保+1年深户，非深户5年社保调整为3年”。

虽然该讯息目前已被证实为谣言，但也产生了不小的影响。

舆论的压力导致政策一而再再二三的难产，无限期延后，但其实深圳迫切需要一场放松，提振信心。

深圳4月份的成交数据出炉，二手住宅仅1860套，相比于3月份成交有所好转，但依然是处于历史低位。

图片截自深圳房地产信息平台

1-4月深圳二手房住宅共成交5357套，对比去年1-4月的二手住宅成交数据（22840套），简直不堪入目。

那些嚷嚷着深圳楼市快速回暖的，可以洗洗睡了。

二手房市场持续承压，新房市场也呈现疲软状态，以鸿荣源尚璟公馆为例，推售441套房源，户型59-82平2-3房，均价8.9万/平。

开盘前，项目打着刚需上车的旗号，让市场期待不已，加上认筹成绩不差，441套吸引了551批客户，入围比1:1.2。

说真的，小户型确实不错，击中刚需心怀，500多万买南山2房，700多万买3房，确实是不错的选择。

如果是市场好的周期，正常是能够当天完全去化的，现在却出现了一些尴尬的情况，项目开盘之初便打折，但现在不仅没有清盘，并且还开启了转介。

被市场一致看好，却还剩下不少82平户型，按道理82平不差，户型紧凑实用，能够做到3房，在南山是无可挑剔的。

从去化的节奏可以看出，说明市场依旧疲软，刚需不足了。

当然，也有一部分是价格错配的原因。

82平户型虽然实用，符合刚需的需求，但是总价方面去到730万左右，已经不是刚需能承受的价格，反而是改善群体才能负担得起的价格。

深圳楼市整体偏冷，还会持续阴跌下去吗？

说实话，指望深圳楼市更坏，继续降价的，要收心了，一方面，现在市面上的房子，不少已经接近了2020年初。

乐有家数据显示，深圳接近指导价的房子已经超过50%；相比于2020年最高峰，普遍回调10-15%，有的甚至更多。

举个例子，中介朋友圈消息，南山瑞景华庭30平单间最近成交价270万，然而2020年3月的成交总价是260万，几乎倒回到了两年前。

另一方面，深圳市场有回暖的预期。

一个标志性事件，4月末中央政治局会议召开后，舆论彻底转向，之前对楼市是猛打猛敲，现在是万般呵护。

广东省政府发文，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。

接着佛山、中山、东莞、惠州等，一个接一个放松，目前，大湾区内仅剩广州与深圳，留给他们的时间已经不多了。

个人预计，广州的放松或将先于深圳，虽然深圳明面的成交数据不好看，但盯的人实在太多，放松左右为难。

可以说，深圳楼市最难熬的时刻已经过去了，反过来说，当下也是深圳楼市最好的进场时机，无论是新房还是二手房。

上周土拍，深圳表现出不俗的成绩。

而且还是在地块位置不算好，以及部分地块上调限价之后产生的结果，很难不让人怀疑，深圳还需要放松吗？

但是即便限价有所放松，需要注意的是，基本都是国企央企级别的房企在抢滩，而深圳本地的民营房企则意兴阑珊。

这说明，即使土地限价有所放松，也不能代表全局。

对于买房人来说，关键问题是指导价压制之下，不能再加杠杆，二手房首付普遍去到5成左右，改善首付比例去到7-8成，首付压力高，置换还是无从下手。

二手房降温之后，新房也跟着下行，热度直线下降。适当的放松指导价，提振市场信心是有必要的。

退一步来说，现如今放松指导价不一定会带动成交大幅上涨，因为对未来信心变了，投资环境变了，看不到上涨预期，这也是楼市最大的黑天鹅。

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