拆迁将圆满结束？住建部“一锤定音”，今年起3类房子或全拆重建

棚改拆迁一直以来都被当作是“一夜暴富”的代名词。有专家更直言表示，拆迁是房地产行业赋予个人的一次逆天改命的机会。“拆迁暴发户”一词的诞生，足以说明一切。现实也确实如此，无论是住房补偿还是货币补偿，都足以完全改变整个家庭的命运。尤其是在一二线城市拥有大片土地、房屋的居民，赶上拆迁好时代，很多人都轻松实现了“一夜财富自由”的美梦。据媒体报道，2018年深圳南山某城中村拆迁，有14户居民获得现金和房产补偿资金总量合计超1亿元，同时还诞生了数十个千万富翁。

不仅如此，最近几年，伴随着棚改拆迁迎来500万套、600万套超大规模时期，房地产市场上还出现了囤购老破小“博拆迁”的专业投资炒房客。这类人低价大量买入老城区无人问津的老破小，不靠赚差价盈利，坐等拆迁获得巨额补偿，房钱双赢。我们不止一次痛斥过，这种行为不仅打破了二手房市场的供需平衡，还造成房源稀缺，使得刚需购房愈加困难，更在一定程度上拉升了房价。

不过最近一段时间，媒体、专家都在议论“拆迁将要圆满结束”，而且大多言之凿凿。如果情况属实，这意味着在经历了短暂的“博拆迁”暴赚之后，很多人的拆迁一夜暴富梦可能又要快速破灭了。尤其是对于一些专业投资老破小的炒房客，可能是致命一击——费尽心机购买的老房子不拆迁了，大概率要“砸手里”了。

事实真的如此吗？头顶着“解决一大批困难家庭住房与社会发展不适应等问题，是一项民心工程”光环的棚改拆迁，2021年真的要圆满结束了吗？答案是否定的。

首先，不可否认，过去3年，国家一直都在对棚改拆迁进行“收缩调整”，比如2018年国开行宣布收回地方的棚改审批权限；2019年住建部明确“未来在城市改造中，要杜绝大拆大建和一拆了之”，与此同时官方层面出台明文确定，“库存严重不足，房价上涨压力大的城市，将全面暂停棚改”；2020年，棚改开工总量只有209万套，不及2018年高峰时期棚改总量的1/3，且未来棚改拆迁存量也已经严重不足了；2021年，住建部首次公开宣布“要全面推进城镇老旧小区改造”。

以上种种给人的感觉特别像是“拆迁要圆满结束”了。但我们想说的是，虽然种种信号显示，在我国实行了12年之久的棚改拆迁工程已经到了“收尾阶段”，但国家对棚改政策的收缩，并不意味着拆迁的全面结束，而是过去那种大规模棚改拆迁要停止。事实上，据我们查阅资料发现，2021年全国三十多个省市600多个城市，棚改拆迁工程仍在如火如荼开展。比如安徽省，今年一季度棚改拆迁开工总量已经超过5.9万套。此外，据悉安徽省全年的棚户区改造新开工总目标是14.92万套。

其次，2020年12月21日，住建部部署下一年度工作时13字“一锤定音”回应表示：因城施策稳步推进棚户区改造。换言之，未来棚改拆迁仍然继续，只是政策制度不再“一刀切”。每个城市根据自身的情况，自行制定拆迁标准和细则。比如浙江省今年初发布的文件就要求，满足以下三个条件的住宅小区将开展“全拆重建”类创建，争取实现“一次改到位”：2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患。其中“全拆重建类”考虑拆迁安置进度等因素，可放宽至3年左右，年底前完成政策处理。

不仅如此，据不完全统计，发改委今年累计发放支持棚户区改造配套基础设施建设的资金总额不少于300亿。这也佐证了棚改拆迁并未圆满结束，而是一如既往地在顺利进行中。

更重要的是，在2020年初的住建部政策吹风会上，住建部副部长黄艳曾直言不讳指出，棚改拆迁是重大民生工程，也是发展工程，改造棚户区的同时带动了城市整体环境的改善，促进了生产生活、就业、养老等社会问题的解决，产生了有利于构建和谐社会的综合效应。因此棚改不可能一刀切全停止。尤其是在城市发展越来越迅速，城市界面在不断革新扩大的背景下，一些大中城市危机住房的拆迁问题仍然迫在眉睫。不仅如此，黄艳副部长还“一锤定音”表示，按照住建部一贯对棚改拆迁的要求，今年起3类房子仍然会进行“全拆重建”。

据业内专家分析，今年起将可能全拆重建的3类房子，或将再次迎来升值。因为按照住建部的要求，这3类房子很大概率都是原地拆迁原地重建，换言之被拆迁户是拿破烂不堪的老旧房屋换崭新明亮的好房子，毫无疑问这等同于是房屋的再次升值。

第一类：存在重大安全隐患的房子。

顾名思义就是“危房”，说严重点，这类房子可能随时坍塌，肯定是不适合再居住使用。专业人士透露，这类房子通常都是2000年以前采用多孔板建材建造而成的房屋。很多人看到这里可能疑惑，既然是“危房”肯定要全拆的，这还有什么好犹豫的。其实不然，首先，是不是“危房”需要专业机构进行专业鉴定；其次，这类房屋的拆迁重建涉及搬迁重新安置，尤其是很多市中心成片的自建居住用房，即使要拆迁重建，也比较耗时耗力。

对于存在重大安全隐患的危房，不管是今年决定拆，还是未来几年再拆，但归根结底对于老房居民是利好消息，不仅很好地改善了居住环境，拆除重建后的房子基本上都能实现再次升值，所以不管是出于居住还是投资考虑，都是一桩好事。

第二类：影响市政规划的房子。

正如住建部副部长所言，城市发展越来越迅速，城市界面也在不断对外扩张，尤其是地铁、高铁、商业、学校、医院等基础设施配套建设，通常都需要区域内成片的优质土地。这意味着很多城市几十年前的规划很可能无法适应未来城市发展的需要。换言之，为了满足城市更新发展的需要，很多影响市政规划的房子将逐渐被全面拆除。比如市中心一些房龄高于20年的无旧改必要的老旧小区，恰巧属于市政重新规划区域内，这样的房子就很有拆迁的必要。

对于这类房子，如果真的纳入拆迁，一般情况下都属于“天上掉馅饼”，毕竟是国家把你的房屋纳入规划用地。按照以往的经验，通常也会对划入拆迁的居民有搬迁的租房费用补贴和生活补助。更重要的是，还会给原有居民分配环境更好、配套更好的新房。毫无疑问，这也是房产的再次升值的重要机会。

第三类：黄金地段，有“拆建价值”开发商愿意拆的房子。

住建部明确未来5年城镇老旧小区以“旧改”为主，“棚改拆迁”为辅。为什么会这样？很大一部分原因是老旧小区拆迁成本越来越高，而且开发商不愿意接手拆迁——过去矮楼、民房、棚户房，开发商拆除后可以重建几十层的高楼大厦，利润空间很大。但未来城市“限高”，叠加很多拆迁户“狮子大开口要拆迁补偿款”的情况下，很多老城区的老破小居民楼开发商是很不愿意拆迁的。

本质上是棚改政策发生了巨大变化，过去棚改拆迁是按照“政府主导、市场运作”的原则实施，即政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业参与棚户区改造。未来这种“政企合作”改造的商业模式会彻底颠覆，开发商不会再有这么好的政策支持。所以，开发商也会做好盈利估算，对于那些拆迁收支平衡甚至是亏本的项目，开发商必然是不愿意接手的。

除非是那些黄金地段，极具拆迁价值的老房子，开发商才会抢着拆。这类房子地段决定了其未来的升值潜力，即便拆迁成本比较高，但由于土地的稀缺性，开发商通常也会有很高的利润空间。事实上，四大一线城市中心区域的老旧小区拆迁，规模开发商还是会哄抢的。比如2018年北京三环内某小区拆迁，腾出来的土地吸引了二十多年房企竞拍。

不过需要指出的是，未来黄金地段极其有“拆迁价值”的房子越来越少了，尤其是在城镇老旧小区全面推行旧改的背景下，满足这一条件的可拆除的老房子更是少之又少。如果你家恰恰属于这类情况，那么恭喜你，你家的房子未来要再次升值了。如果又能纳入拆迁名单，那么可能是你改变命运的机会来了。

最后我们想说，对于棚改我们还是要怀着平和的心态去看待，虽然它已经等同于“一夜暴富”的工具，但不能忽视的是棚改的初衷是帮助亿万国人彻底改善居住环境。事实上，过去十多年，拆迁已经使得超1.2亿居民“出棚进楼”，居住环境再上一个台阶。因此对于这类实打实的民心工程，我们更多的是希望它能够在国家出手纠偏后继续实行下去，而不是在一片讨伐声中被叫停就此湮灭。

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