请君入瓮!“330新政”后首次集中供地,进退两难!

撰文=燕十三“330新政”之后，西安迎来“首次集中供地”，5月31日西安共推出21宗1647亩开发用地。

这是西安近年来十分罕见的大规模土地出让，原本以为是高价地又要起飞了，结果，打开“集中供地”目录，看完之后，略感失望！

1、网上挂牌16宗（居住用地15宗，商业1宗）▲宗地详情1：图片来源/西安地产视线

2、拍卖出让5宗（居住用地5宗）▲宗地详情2：图片来源/西安地产视线

虽然，西安也是集中土地出让，采用“限房价+竞地价+竞自持”方式出让土地，但此次西安提供的土地资源，主要以城改用地、安置用地为主，可以吸引火力的优质地段比较少，与杭州、重庆土拍相比较，表现得十分拼凑。

根据“限房价、定品质、竞地价”的要求，住房价格和建设品质等要素在此次出让中明确约定，因此，此次这20宗地商品住宅毛坯销售均价也同步对外公布，这算是西安楼市第一次！

当然，因为是首次“集中供地”，我们也整理出了十个观点，与大家沟通，仅做参考，不作为投资依据！其一，西安集中供地绝非首创，完全可以看作是2021年5月底之前的全国22城中7城“集中土拍”的延续，在此之前，重庆、南京、杭州等城市已经劲爆土拍，尘埃落定，这种地方集中供地和房企集中补仓，既可以说是行业的创新举措，也可以说是行业的赛道洗牌。

其二，从目前来看，22城集中土拍并没有取得良好的公共效益，根据不完全统计，已完成出让的15个城市累计成交金额突破7186亿元，算是达到了历史的新高度，部分城市土拍的热度赶上了农事大集，例如：杭州卖地1178亿元，重庆卖地634.6亿元，这些很刺眼的数据，再一次成为驱动楼市向上的支撑之一。

其三，因为是22城“集中供地”，成为一次土地供给侧“历史性改革”，不仅改变热点城市供地节奏，也打破了房企自己的筹资计划，还有传统的竞拍经验，以及房企融资的新模式，所有房企都是“第一次”。这就要求开发商必须能够有多头供钞的能力，而且拥有足够大的平台支持，能够应对各大城市提出的花式需求，进行准确的决策。

其四，这种“集中供地”，还会引发什么“集中”？集中筹资、集中出资、集中材料、集中设计、集中抢工、集中交付等等，而各种“集中”的情况聚集起来，不仅造成人员、材料、融资等成本火速上涨，而且连续供地之间的“时间差”，将形成供应的空白期，会造成市场非理性、非自然的火爆。典型案例如重庆，全国四大直辖市唯一不限购城市，竟然也出现断货。

其五，22城“集中供地”出现了一种怪异现象，就是“虐”，因为花样百出的拍地条件，历史上第一次集体出现，例如部分城市如北京，由于设置了地价上限，竞拍地块转竞公租房、自持等环节，可售面积减少，拿地成本也隐形抬高。更有甚者，抬高地价、抬高自持、抬高限售等等，裹挟房企“割肉”。

其六，此次，西安第一次集中供地，一共计划出让21宗地，其中，网上挂牌的16宗土地，前5宗属于城改开发用地，剩下的土地，除了最后一个阎良的以外，都是安置房用地。此外，公开拍卖的5宗土地中，最贵的是软件新城，约定毛坯房销售均价24720元/㎡，最便宜的是航天的19658元/㎡。土地筹集之困难，摆在面前，土地资源之紧张，可见一斑。

其七，虽然，这是西安第一次集中供地，但只要了解情况就会发现“熟悉的身影”，特别是在15宗挂牌土地中，城改用地表现的十分抢眼，例如十里铺城改、王家棚城改、东二环边上的长条地、自强村城改，还有一些安置用地。与外地“集中拍地”相比，西安的“集中拍地”，更加拼凑一些，当然，也符合西安市场情况。

其八，自持住宅华丽出场，是一个非常有意思的现象，这次“集中出让”，部分宗地明确提出：宗地设定最高限价——达到最高限价后，转竞自持住宅面积——自持比例达50%后，转竞自持年限——自持年限达到70年——转竞无偿配建公租房面积。也就是说，如果开发商血拼的时候，能够狠到吓坏自己，自持七十年都是有可能的，这让我们再次想起了2017年某科花25亿买下70年自持地。

其九，西安现在的情况比较“尴尬”，这次集中土拍也表现了这一点，不限地价（主要是配套费）+严格限制房价，这种情况我们可以理解为不限制开发商大量出血投资配套建设，但对于房价的限制却是严到令人咂舌，地价和通胀两头挤压，最终牺牲的一定是品质。目前，西安楼市还只是“降标减配”，长沙已经出现集体劣质水泥了，如果真的到了那一步，那就太惨了。

其十，西安所面临的的地价与房价之间的矛盾，再次遭遇到了“集中供地”，我们不能把它们简单视为“优胜劣汰”，因为，即便是成功摘到地，也没有办法做出好的产品，因为成本太高了。当然，也无法将其视为“维护房地产行业的发展秩序”，因为，高成本之下，地方维稳、房企亏损、业主维权这几乎是一个“三输局面”，因此，我们只能认为是“尝试”。当然，也有人一定会说，谁也没规定房地产不能亏本，甚至是破产。这个话说的没问题，但房地产亏本和破产之后的社会成本，谁来解决？

曾经，闻名西安的汉城湖畔、汉城壹号、易合坊、穆将王村城改、王家棚村、佳诚长安集城改等案例，现在还是没有完美解决，老账尚未解决，新账再次堆起，西安市场的生死循环好像又进入了下一种玩法。

这是一种完全自愿、后果自负、盈亏无算的玩法，简单一些，可以称之为“请君入瓮”。1.3万/㎡摘地，配套建设一大堆，结果2万/㎡的房价，还觉得亏钱，这能怪谁？有粉丝后台留言，点评道：这是对冲动（拿地）最好的惩罚！

但问题是，如果不拿地，又会出现什么情况？最直接的情况，就是土地转化为供应量不够，市场将会持续高热高位运行，“千人摇”纷纷转为“万人摇”......

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