深圳楼市二手房网签量同比降超6成，调控效果或延至三季度！

自2月8日发布指导价格政策以来，深圳二手住宅成交四连降。

实际上，在新住宅成交下降、二手住宅新增销售、购买、看等下降的背景下，深圳多次加强楼市监督管理，持续降低市场预期。专家表示，控制政策的效果预计将从5月和6月延长到第三季度。

5月份二手住宅的网络签名量比去年减少了6成以上

指导价格新政叠加贷款政策紧缩，对深圳大厦市的影响持续增大，市场成交连续几个月低迷。深圳市住宅建设局数据显示，5月份深圳二手住宅市场网络签名为3781套，比上个月下跌13.99％，比上年下跌65.7％，市场超过3027套，比上年下跌37.93％，比上年下跌64.61％。

事实上，二手住宅的交易量连续4个月下降，年内首次突破4000套。指导价格的新政策管理效果强调，比较的数据是去年5月深圳二手住宅的网络签名量为11028套，新政策发布的上个月，二手住宅的交易量为8971套，比业内人士评价市场冷淡的8000套荣枯线。成交持续下降的倾向对市场各方都有很大影响。

近十年来，深圳二手房每月成交不超过3000套，每月只有12次，020年2月。

指导价格公布后，很多购房者放置了购房计划，成交量大幅度下降，但是除了个别急卖，所有者的招牌价格还很稳定，福田区冈厦区的一家大型中介经纪人程明向记者介绍，以其所在地区内的彩福大厦为例，上个月成交的只有2套，去年同期市场热的时候，每月成交的有10套以上，现在销售的77平方米的房间，所有者的招牌价格在600万元左右。

成交大幅度下降的不仅仅是福田冈厦区，从区域来看，各区域的户籍量下降，户籍量最高的是龙冈区，月户籍量为810套，环比下降37％，全市占26％的宝安区户籍567套，环比下降41％，全市占18％。

据深房中协统计，二手住宅类各户型的网络签名比例数据分析显示，90平方米以下的第一个职业户型比例持续下降。究其原因，可能与新政对资金不足的购房者的影响有关。

5月份一手住宅比上个月下降了23.6％

值得注意的是，二手住宅成交冷淡的悲观期待，在某种程度上也蔓延到新住宅市场。

深圳市住宅建设局房地产信息平台公布的商社成交数据显示，5月份一手住宅成交量为2677套，比上个月持续下降23.6％，比上年下降14.8％。新住宅的交易量下降到近年来的最低值。

据记者介绍，南山区最近开设了新房，平均价格为10万元／平方米，价格下跌明显，原本是业内集体看到的网红盘，预约阶段也很冷，无论第一套还是第二套，提交资料审查合格都有抽签资格。

从新房市场实时情况看，来自深圳中原研究中心的统计数据显示，今年5月，深圳共有10个住房项目获批，6个住房项目开盘，其中3个阳光盘，总体开盘去化超八成。新房市场的成交热还很高，但逐渐变得合理。5月末，在开设诚意注册的4座大楼中，最终客户的入选比例小于预定的入选比例，入选人数小于3倍的可销售住宅来源数。

从深圳各地区的成交情况来看，5月，龙华、罗湖、盐田、大鹏4个地区的新住宅成交面积上升，其馀6个地区的成交面积下降。其中，龙华区交易量比上个月增加37.3％，主要是4月份进入市场的鸿荣源壹成中心花园集中签名的罗湖区增加了23.7％，主要是缙山府的大量签名。福田区、宝安区下跌明显，成交面积分别下降81.8％和61.6％。

另外，在各地区的新住宅网络签名量方面，音乐有家研究中心的数据显示，龙冈区一手住宅网络签名为698套，居全市第一，全市约占26％，继续领先全市，但比上个月下降了10％。龙华区、罗湖区、盐田区的网络签名量依然稳定上升，西部地区的宝安和南山区多下降，各下降64％、31％，福田区只有2套网络签名，比上个月下降78％。

但是，由于单手住宅市场的成交与供应密切相关，深房中协预计，随着5月末新盘供应的发展，6月份单手住宅的成交量将明显上升。

连续控制降低了市场的期待

实际上，在新住宅成交下降、二手住宅新增销售、购买、看等下降的背景下，深圳多次加强楼市监督管理，持续降低市场预期。

今年2月8日，深圳住宅建设局发布了《关于建立二手住宅成交参考价格发布机制的通知》。。

2月25日，深圳市房地产中介协会也发出通知，通过开展特别检查行动，要求严格检查房地产中介机构二手房价格超过成交参考价格的行为，引导合理交易，稳定市场预期，促进深圳房地产市场稳定健康发展。

5月6日，建设银行深圳市分行发出通知，分别提高第一套、第二套住房贷款利率15BP和35BP，前者执行LPR＋45BP，相当于5.10％，后者执行LPR＋95BP，相当于5.60％。

同时，深圳也收紧了定居政策，不再向引进人才发放租赁和生活津贴。5月25日，深圳宣布将批准类学历型人才的基础要求调整为全日制本科，本科学历入籍年龄紧缩到35岁，硕士紧缩到45岁，同时技术型人才的基础要求调整为中级职务＋全日制大学，技能型人才的基础要求调整为技术人员。

之后，住宅建设局发表文件，要求预售商品住宅和商务公寓的批准销售价格，原则上不得超过上年度至今同一地区、同一类型的新住宅的网络签名价格，整体控制装修价格。

深圳政府也再次加强了金融管理。6月2日，深圳市地方金融监督局对辖内9家主要从事大楼保证业务的融资保证公司进行了集体监督咨询，要求各融资保证公司全面调查经营用途贷款保证业务，重点调查与房地产贷款保证和委托贷款相关业务有关。易居研究院智库中心研究总监严格跃进，深圳此次管理这样的保证公司，实际上扩大了监督对象的范围，从传统的商业银行部门增加到融资保证部门，真正体现了在金融贷款市场堵塞漏洞的方向性。

深圳楼市的控制效果可能会延长到第三季度

那么，如何看待当前深圳楼市的整体表现呢？

5月份深圳新房、二手住宅交易量均创下阶段性新低，其中二手住宅交易量不足4000套，主要原因是二手住宅指导价格对市场交易有明显的降温效果，贷款金额的管理、住房贷款利率的上升也延长了交易节奏，对深圳大厦市的影响很大。

谈到下一个市场趋势，如果金融环境持续紧缩，将继续严格控制金额，提高利率，多部门包围经营贷款流入房地产市场等多项措施，深圳大厦市的交易量将继续下降。

最近新住宅的供应逐渐恢复，预计后期新住宅市场的过户数会恢复。在二手住宅市场方面，二手市场的主流职业者依然是贷款职业者，对于大部分贷款客户来说，二手住宅最初增加的资金短期难以解决，最近一手住宅的供给恢复压迫二手住宅市场的需求，预计最近二手住宅市场将继续低迷。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁指出，今年以来深圳大厦市持续严格控制背景下，进入5月，深圳大厦市仍保持这一节奏，比较大的两项政策表明，各大银行提高住房贷款利率，新规则也进一步紧缩，大厦市成交

现在深圳大厦市还处于比较低迷的状态，市场还在看，供求游戏还在推进，部分地区也出现了二手住宅价格下降的情况。目前，今年上半年楼市基本向这个方向推进，控制目标基本实现。预计管制政策的效果将从5、6月延长到3季度。宋丁说。

中指研究院深圳分院研究总监童晓玲展望未来，深圳继续坚定中央三稳定控制目标，坚持住宅不炒定位，后期控制环境依然紧张，在多项政策的共同作用下，预计未来深圳房价将更加稳定。

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