必看!2021年西安最真诚的购房建议!

01

上周AI君在商场买机械键盘，在老板知道笔者是做房地产的之后，立即打电话叫来了同商场的几个朋友。现场来了一次小型演讲。

这样的场景，让AI君在惶恐同时，也感受到，这一波入市的购房者，除去刚需外，更有不少拿出银行积蓄，或是卖掉老家的房子的投资人群。

更为凶险的是，他们对于房地产市场，几乎一无所知。

工欲善其事，必先利其器。

因此，AI君决定写这么一篇文章，给大家先构建一个在西安买房的底层逻辑。

全文大约2000字，全干货，建议收藏。

02

首先，你必须正确认识现在的市场。

0 1房价：臣妾做不到

买房，你先要知道西安房价在多少吧？

就中指数据，2021年西安均价在1.6万元／平，同比去年上涨13％，市场的主力成交价格在150-200万。

而且值得注意的是，天下大势分久必合合久必分。

西安房价同样经历了——

2016年房价分阶（高新是长安价格两倍，壁垒分明）——2019年房价拉平（购房者基本全市找房，新区借势涨价，导致西安各区域房价弥平）——2021年房价再次分阶（购房者依旧在全市找房，但各区域再次出现了价格的明显梯队）。

比如依旧有购房者在跟我们咨询师提需求的时候，首付30万想买高新……臣妾做不到。

下面这张图，大家可以存一下，根据自己的需求，看一下区域购房门槛，再根据门槛选择。

以当下市场主力户型三房，面积100平，首付3成为例。

第一梯队：高新、沣东60万左右

第二梯队：城南、浐灞、长安、曲江、沣西50万左右

第三梯队：灞桥、航天、港务42万左右

第四梯队：经开、临潼、空港、泾河、秦汉、蓝田35万左右（咸阳高新区大约也在这个阵营）

第五梯队：鄠邑、高陵、周知、阎良25万左右

区域价值基本与房价是相匹配的。

这里重点推荐国际港务区和经开。前者正踏在红利点上，也相对好摇，可优先选择。经开虽好，但房源有限，可能更需要运气。

0 2热度：羊群效应

知道了自己能买哪里。可能购房者要面临的第二个问题，就是没房。

AI君要说，你的感觉是对的。

就相关数据机构统计，4月西安商品住宅市场开盘项目约23个，解筹率达到94％，基本达到开盘即清。

这个解筹率和去化周期，已经无限接近2018年西安市场的状况。且就小道消息，这个市场在全运会结束之前，还会持续。

这背后是对市场供需节奏短期失衡，城市实力的认可，普通人缺乏可信投资渠道的综合结果。

别人疯狂时我恐惧，别人恐惧时我疯狂是少数精英者的格局，但对于大多数普通人来讲，跟风至上的羊群效应，未必不是安全的做法，因为它背后的底层逻辑，是群体的力量。

想当初2018年，但凡能挤上车的，现在还是松一口气吧。

0 3理智：非限购区域要不要上车？

但没房这件事，要怎么破？

第一，限购地区摇摇乐。

就跟演唱会一个道理，默默无闻的小歌手和大明星，肯定不是一个场面。

西安房票的含金量正在升高，尽量避开那些看似便宜，却占你购房名额的70年公寓产品。

只要有资格，摇号是要摇的，无论三十比一，还是二十比一，总比中彩票的概率高。

第二，非限购区域到底要不要上车？

首先还是要和小白购房者明确一件事。

好东西才限售，西安除去临潼这个奇诡的区域外，限购区域的价值，一定高于不限购区域。（忘记了哪些是限购区域的，翻回上面去看表）

不限购区域，是以低门槛置换规划无法兑现的潜在风险。

非限购区域，不是没有未来。非限购区域的未来，总让我想起鲁迅先生的一句话，世上本没有路，走的人多了，自然就成了路。

非限购区域，其终极依赖，是对人的留存能力。

这个人又是谁？

除去区域内自有的，那么靠外来吸引的，则分为——投资需求和自住需求。

投资需求——霸道总裁们都去买自然界了（此处未收广告，金主爸爸看看我）以及实力不足又想上牌桌＆被限购的普通人，必然是主力，

自住需求——这部分可能占比不高，但却是最核心的命脉。

记住一句话，只有投资客的区域，没有未来。

那么再往回倒推，自住需求的购房者，不能没有什么——第一，交通。第二，教育。第三，有房。

交通，意味着可以接受的通勤距离。

教育，意味着孩子可以上学。

有房，有房子可以买，有好房子可以买，也是必要条件。好的区域发展，少不了背后的推手。（此处当CUE一下泾河新城，但价格不予置评）

这里，为什么我们不说工作岗位，因为西安的工作岗位，主城还没填满，非限购区域想分一杯羹……嗯，想着吧。

至于其余吃喝玩乐，那都是在解决以上三个问题以后的事情了。

只要明白了这个逻辑。

无论你想投资哪个非限购区域，都能够拨云见日。

如果你还是懒，那我再给你把非限购区域的价值做个排序。

有钱的——沣西，能源金贸区。

没钱的——咸阳高新区、高陵（临近港务区＆经开托管）、秦汉、泾河、空港。

楼盘方面——离地铁近，离学校近。

注意，这个排序仅供参考，具体还是要根据个人情况选择。

还想更精细，问我们咨询师。

03

最后，AI君向编辑部的小伙伴们，收集了一人一句建议。

1、以前是买品牌，现在是买一线品牌，因为一线品牌还在喊活下去。

2、公寓如果不带学校或者学区，务必谨慎。当然学位房也要谨慎，你说万一学校不建了……此处CUE下才发了公告的高新某公寓。

3、能买三房，别买两房，能买两房，别买一房。

4、如果有房票尽量选限购区域。

5、旅游地产步子太大，不是普通人玩的起的，谨慎。

6、如果有可能，尽快换掉三四线或者县城的房子，如果全款有50-60万，就能在西安付个首付。

7、贵不一定有好货，但便宜一定没好货。买家永远没有卖家精。宁愿买贵，不要买错。

限于篇幅，本期底层逻辑就先到这里。下次我们再根据段位推荐楼盘，如果觉得好，记得关注我们，收藏文章，并且转发给更多购房者。

我理解你焦虑，但现在的房子，真的不能乱买了。

撰文：AD君

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