首付40万,四环主城内仅剩10余盘,刚需的买房之路将越来越窄!

今年五一火热的不仅是旅游市场，楼市也上扬明显。在市场回暖向好的情形与家人催促下，朋友决定不再等了，来咨询我买房的事。他的诉求是：想在郑州安个家，有一套自己的房子，首付40万左右，不出四环，买一个合适的小户型，交通方便，周边配套要完善。40万可以说已是郑州首付的最低门槛，连四环外的某些楼盘已经飘到17000元/㎡了。那么对于首付只有40万以内的购房者来说，郑州四环内还有哪些楼盘可选，同时兼具性价比？在仔细梳理楼盘统计数据后，我们为大家做了盘点。河南商报记者 张丽

01现状四环内首付40万的小户型仅剩10余个首付40万，90平左右的小三房，意味着单价在大概在14000～15500元。环顾郑州各片区，三环内老城区新房整体均价已超17000元/㎡，新房寥寥可数，入市价更是越来越高，不过也有少量低于市场均价的楼盘，也是一个不错的捡漏机会，具体下文有介绍。三环与四环之间的片区，金水北、老经开、郑东新区东站片区可以抛开不看了，最低价已超18000元/㎡，能够选择的主要在管城、中原、二七、高新及惠济，而这些楼盘加在一起仅有10多个。随着郑州板块的不断扩张，四环内的新盘在以可见的速度飞快减少，净地越来越稀缺，未来入市价格将越来越高。四环外的楼盘不在此次分析范围，主要是考虑到四环内是一个相对安全的区域。小户型住宅相对来说总价低、月供少，更适合刚需，趁现在还有少量选择的余地，我们来看下各片区楼盘现状。

02盘点：首付40万，在郑州如何选择？中原区中原老城区排除改善盘后，仅剩融创御湖宸院三期，精装均价15000元/㎡，综合位置和价格，性价比还是有的。接下来了解下三环与四环之间的常西湖片区。金科中原，三环边位置可以，均价13000元/㎡，整体中规中矩，周边配套缺乏，发展需要时间。融信奥体世纪，卖点是教育和位置，学校是郑州外国语小学，14号线莲湖站就在小区门口，三期待开，均价15500元/㎡，三期带精装将于下半年开盘，价格将会提升。世茂璀璨熙湖，三期首开推出107㎡、127㎡三房户型的小高层，均价16000元/㎡左右。恒大林溪郡，片区唯一小高层精装房，教育配套不错，规划常西湖外国语小学及中学，在售户型面积97㎡～136㎡的小高层，均价16000元/㎡，位置稍有些偏，周边配套缺乏。小结：具有性价比的是融创御湖宸院，金科中原周边配套还没起来，生活氛围缺乏，但价格有优势，位置也是合适的，其他楼盘主打改善，价格不低了。

二七区佳源名门橙邦，如今名门退出，佳源接盘，周边发展成熟，临近二七万达，目前在售97平三房，72-76平两房，成交单价在14500-15500元/㎡左右。绿城柳岸晓风，改善型楼盘，全部为小高层设计，面积区间109～182平，目前119平米的户型，一梯一户，走团购价在14700元/㎡，其余户型均价15500元/㎡。泰宏建业国际城，周边成熟，教育配套丰富，有二七区陇西国际城小学，郑州一中国际城中学，总占地三千亩，从2013年开盘到现在已经开发到第9期，目前在售13号楼尾盘，单价14500元/㎡，两梯五户，90平左右的毛坯两房。鑫苑府，区域热门盘，离7号线地铁漓江路站近，主打位置和教育，项目对外宣传签约了汝河路小学南溪路校区和郑州四中贺江路校区，一期售价13500～15300元/㎡，户型面积从99到160平。小结：看重地段位置的可以看看佳源名门橙邦，注重学校资源的可关注泰宏建业国际城和鑫苑府，绿城柳岸晓风配套资源一般，产品力是不错的，偏改善。

管城区佳田·未来新城，老城区低价盘，原东方鼎盛花样城，现佳田接手，户型面积58-143㎡，均价14000元/㎡的价格买在主城，是比较实惠的。中博城·珑誉园，老城区交通便利，配套成熟，均价15900元/㎡，户型面积96～140㎡。泰莱尚院，均价15000元/㎡，有高层有洋房，不过楼盘曾经烂尾，多次更名，开发年限已超10年，存在风险。新城时光印象，还未开盘，前期咨询中，在橡树玫瑰城附近，规划有高层和洋房，是一个带些改善属性的项目。小结：老城区地块稀缺，新房越来越少，这两个盘对于价格有限且想在主城置业的刚需购房者，可以关注。

惠济区 绿都青云叙，一期小高层产品已经基本售罄，只余几套最后的房源，目前主要在售的为二期，精装修交付，均价14700元/平，洋房项目预计会超过18000元/平。锦艺旭辉一江云著，亮点是学校，与公办学校郑州外国语中学惠济校区仅一路之隔，高层搭配洋房，精装修，高层均价16000元/平，洋房价格将超过20000元/平。

高新老城区谦祥世茂万华城，原名谦祥福晟钱隆城，主打低价和位置，虽然有诸多糟点，但紧邻高新万达，三环边的位置和低价对刚需还是有很大的吸引力。朗悦公园府，卖点是学校，签约郑州中学附属小学冬青路校区与河南省第二实验中学，均价15500元/㎡，小面积67㎡的两房卖的挺火，89㎡的三房也可以，这个盘价格一直在往上涨，性价比一般。保利文化广场，主打位置和综合体配套，地铁8号线银屏路站（在建中）在门口，目前二期尾盘在售，均价16000元/㎡，三期未开盘，不少人奔着央企的名头去的，不过一期交房质量有维权。恒大城，卖点是教育，签约郑州大学实验小学，中学为复兴中学，均价15000元/㎡，在售85平两房、109平三房等，5期预计下半年开，综合来说对刚需还算一个稳妥的选择。碧桂园西湖，高层均价15000元/㎡，三环旁，位置可以，临西流湖公园。万科城玖，最后封官之作，在四环边，卖点是位置和配套，地铁8号线（在建中）很近，千亩大盘社区配套丰富，学校、商业、外围环境都可以，高层精装修均价12000-13800元/㎡，产品偏刚改。小结：高新老城区教育资源丰富，交通便利，目前区域在售楼盘已经不多，项目也多为改善盘，主要分布在科学大道两侧，价格也在持续上涨。03综述40万首付已经是郑州刚需购房者的最低门槛了，可供选择余地就这么多了，再等下去未来的买房之路会越来越窄。对于购买力相对有限的购房者，不能考虑太多，位置、配套、品质、周边环境样样都好了，也不再会是这个价，当然也不能乱买。如何取舍呢？区域与开发商的选择很重要。区域决定了房子的价值和未来配套的落地速度，尤其对于刚需购房者，选择配套完善，发展成熟的老城区是更为安全的购买决策，新城区发展往往需要不少时间，在当下遍地新房的新城区，房子的升值潜力不如净地稀缺的老城。

另外，买房要选择实力雄厚的大开发商，因为买房最怕遇到的就是开发商资金出现问题，导致楼盘烂尾，让辛苦攒的房票打了水漂，同时，施工质量与后期物业服务也更有保障。最后，赶紧上车才是刚需当下最该打算的事。

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