平抑租金，旧改要求提升中小户型占比

文｜邓浩志

6月11日，广州市住房和城乡建设局发布了关于公开征求《广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目中小户型住房配置的意见（征求意见稿）》重点希望增加旧改项目中小户型住房占比，从而实现增加广州租赁住房的有效供应。

其中有两个重点值得注意：

1、明确中小户型住房具体户型

文件指出改造项目应为城市更新导入产业多提供中小面积适配住房，避免租赁房源短缺、平抑租金上涨。中小户型住房具体户型主要划分为4种：

集体宿舍型（人均使用面积符合《宿舍建筑设计规范》）、单间型（建筑面积30平方米以下）、小户型（建筑面积30平方米~60平方米）、中户型（建筑面积60平方米~90平方米）。

2、对融资地块建设商品住宅中小户型配置设置最低比例

按照圈层划分，第一、二、三圈层中，90平方米以下中小户型住房建筑面积占全部商品住宅建筑面积的比例分别不低于40%、30%、25%，其中60平方米以下的小户型住房建筑面积占全部商品住宅建筑面积的比例分别不低于15%、10%、5%。

简 评1、不同于以往的7090政策，这次新政的目标是稳定市场租金。

限制户型配比，这容易让人联想到之前不少地方都实行过的要求设计70%以上是90平米以下户型。当年这个政策是失败的，指导的方向明显不符合市场需求；而限购政策普遍执行后，又出现了大量一房两证的滞销产品。但这次的户型配比限制政策非常不同，一是明确“避免租赁房源短缺、平抑租金上涨”，而之前的7090是希望能让更多人可买，两个政策的目标很不同。二是户型配比更详细，新政要求根据圈层的不同，对小户型的配比提出了不同要求，有90平以下，更有60平以下的产品要求。根据中央发展大城市租赁市场的要求，这类型小户型很可能最终会指定作为租赁产品进入楼市。

目前大城市租赁市场需求小面积单元明显更多，比如一房单位，二房单位，甚至单间。而最近几年商品房市场所开发的产品多以三房四房为主导，二房越来越少，一房及以下单位甚至接近绝迹。当下买房群体多为改善型群体，需求面积偏大，而租房群体是过渡型的居多，年轻且消费力偏低，所以更多找小面积单元。在一线城市需要发展租赁市场的大背景下，增加符合租赁群体需求的产品供应，非常具有针对性也非常必要。

预计未来广州新房中小单元占比会有所提升。而这次提升不但有90平以下单位，甚至有60平以下单位，按面积估算，这些将设计为二房或一房的单元。

2、广州楼市租、售二元格局的展开。

诊断通过州在内的国内绝大多数城市，住房的销售和租赁几乎都是一种运作模式下生产的，租赁只是寄生在销售目标下的派生需求。未来，租和售的发展模式可能会完全不同。按照此次住房户型配置的目标，将来的这批新增的小单元可能有部分会指定进入租赁市场，比如交由专业机构运营，甚至直接由政府进行运营。哪怕不指定用于租赁，由于产品面积小，更适合租赁的属性，市场化过程中也会筛选其中一部分进入到租赁市场。而用于销售的产品，可能会继续由开发商根据市场需求进行配置，毕竟销售类型产品的市场化程度已经很高很成熟了。这就会使得楼市中产生一个新的相对独立运作的租赁市场，从建设比例上的倾斜，到设计端规定，运营端引导，最后再给予扶持的税收支持。从此可能租赁市场不再是住房销售之后的市场自由选择。

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