北滘TOD地块单价不到2万，佛山市场降温了？

文｜邓浩志

北滘TOD地块单价不到2万，佛山市场降温了？

6月28日，佛山北滘再出让宅地一块，最终又被中海地产以56亿获得。项目位置很好，是北滘未来的TOD，楼面地价为18894元/m²。

地块周边目前在售一手项目单价都已经突破3万，部分单位已到3.5万，而且还有继续上涨的势头。所以很多人第一反应，又近广州又有地铁，单价竟然不到1.9万，怎么这么便宜？其实这块地不是纯住宅，要求配建大体量的商业，自持比例也比较高，所以可售、可回笼资金的量不能和这两个月卖的其他几块住宅为主的地块相比较。能拿下的开发商，要求同时具备资金实力雄厚，有底气自持，而且有较为丰富的经营佛山商用物业的经验。这使得许多房企不敢参与，最终才有了今天这个价格。

地产股估值跌至十年低点，是夕阳行业表现？还是估值洼地？

前5月房子卖疯了，但地产股估值却跌至十年低点。龙头万科连跌3月，未来投资价值几何？这个问题我是这样看的：

1、关于楼市调控严厉是真实存在的，但中国楼市似乎从来就没有说过不用调控了，也从来没有停止过调控，但中国房地产行业的发展仍是有目共睹的。关于房地产行业平均利润下滑也是真实的，但去年和今年上半年楼市成交火爆，房价不断攀升也是真实的。就短期表现看，业绩与股价有明显背离的情况。

2、“五无穷六绝七翻身”相信很多股民都听说过。6月底社会资金普遍紧张是不争的事实，房地产领域是房贷延迟放款，利息提升。其他行业其实也好不到哪里去，都出是资金紧张。所以央行才有了新一轮的大规模逆回购，为市场注入新的流动性。预计资金紧张的情况应该会在7月及之后逐步改善。钱多了，估值的修复就有可能。

3、房地产行业仍然整体稳健。房地产算不算夕阳行业？这个讨论其实是有意义的。我认为目前中国房地产行业还不至于到达或接近夕阳行业。中国居民居住升级的愿望还是很强烈的，社会买房的欲望也是很强烈的，新城市人口初次置业的需求也是非常巨大的。所以房地产行业至少还在“白银期”，还有没到天花板。就算到了天花板，这个行业的韧性也是很大的，也会在“天花板”附近盘踞好长时间，或走出一个缓慢下行的过程。但就去年的数据看，新房成交量仍在创历史新高，行业规模依旧妥妥滴有增量。

4、在社会里，很多传统所谓夕阳行业其实也一直在运作，长期运作，甚至部分龙头企业仍能在行业整体下滑的大趋势下获得增量。所以哪怕一个行业进入夕阳阶段也不见得一无是处。最终还是非常仰仗企业的具体表现，所以关于地产股的估值问题也应该具体问题具体分析。不能一黑尽黑，又或者鸡犬升天。

5、价值投资，时间是朋友，追涨杀跌，只是赌运气。这个观点我还是要强调。投资，总不能别人涨了一大截你才追进去。不能总是后悔为什么当时低位我为什么没有进入……耐心、前瞻性和眼光都很重要。

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