周一谈市场:楼市调控再度升级 降准如期而至

【 市 场 关 注 】

• 7月9日，上海市房管局召开全市规范二手住房房源挂牌管理会议，即日起，上海市相关交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
• 7月7日，深交所披露阳光城集团股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书。该债券总规模不超过80亿元，可分期发行，其中本期为第四期发行，发行规模不超过15.00亿元（含15.00亿元），债券票面金额为100元，按面值平价发行，债券为4年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。债券发行日为2021年7月9日至2021年7月12日，起息日为2021年7月12日。
• 近日，绿地控股发布公告，拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权转让给花样年控股集团有限公司旗下指定主体，股权转让对价为12.6亿元。自2021年至2026年的5年内，双方将在绿地集团新增商业物业项目中展开物业管理战略合作。
• 据韩国《中央日报》9日称，随着首尔房价、房租暴涨，今年从首尔市迁移至京畿道等首都圈的人口增加。据KB银行Liiv On房地产发布的资料，以公寓为例，截至6月首尔公寓均价为11.4283亿韩元（约合人民币646万元），同比上涨19.48%。房租价格方面，首尔上涨17.86%。

【 一 周 综 述 】

上周楼市交易延续反弹格局。据上海中原地产数据显示：上周（7.5－7.11）新建商品住宅成交面积32.2万平方米，环比增加20.1%。

图：新建商品住宅走势

供应方面，经过几周蛰伏后迎来大爆发，一共有11个项目入市，总供应面积达到39.7万平方米。上周入市的项目呈现多元化格局，比如市区范围内有四川北路板块、曲阳板块、老西门板块出现新增项目，一次出现那么多市区的盘不多见。中环附近还有金虹桥板块有项目入市。改善产品比例有所提升。此外，其余地区都是刚需或者首次改善的重点关注区域，比如杨行、唐镇等等。当期入市项目最大的是唐镇板块的“融创未来金融城”，一共有近8万平方米（739套），网上报均价6.6万元/平方米。入市产品量大，有助于稳定后续成交，同时，产品多元丰富也会有助于价格稳定。

随着供应增多，上周楼市成交延续反弹格局，并且成交量超过30万平方米，处于活跃格局。预计后续签约还有惯性延续，因此即便有回落，幅度也不会太大。上周二手房市场调控再度加码，说明不管是新房市场还是存量市场楼市调控不会存在死角。随着二手房挂牌价格趋于合理，会引导正确的价格预期，市场焦虑情绪会进一步缓和下来。预计后续存量市场和新房市场的价格倒挂现象会逐步消失，这样新房的打新热的高温有望得到缓解。

央行决定于7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。下调后金融机构加权平均存款准备金率为8.9%。降准释放长期资金约1万亿。

这次降准预期之中。7月7日，国务院常务会议讨论了金融加大对实体经济支持、推出支持减排的措施。会议上提出适时运用降准等货币政策工具，进一步加强金融对实体经济特别是中小微企业的支持，促进综合融资成本稳中有降。但这次降准又超过预期，因为这次是全面降准，力度比定向降准大的多。

从以往降准对楼市影响来看，降准不会改变楼市运行趋势，但从心理层面来讲，第一次降准会对市场产生短期影响。当前楼市运行处于相对高位，对于调控政策不严厉的城市来说，短期可能还会有一定助推作用。但是对于调控政策已经比较严的城市预计效果有限。

首先，在降准前，金融端已经筑起“篱笆”，比如禁止经营贷等等。并且从政策的倾向来看，还是要把资金向实体经济引导。对于房地产金融系统还有很多管控手段在。

其次，像北上广深等一线城市还有类似杭州等强二线城市，当前楼市调控政策维持最严厉的程度，并且对于楼市新现象会及时跟进，不断升级调控举措，维护楼市平稳运行。

最后，虽然这次是普降，和前几次定向降准不一样，市场上的资金更多。但是金融系统还是要做好相应防范工作，比如新的贷款品种，贷款资金去向等等，严防通过其他贷款通路最后流向房地产市场。

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