人才房用地竟被疯抢，深圳置业投资如何破局？

5月13号，深圳今年“两集中”供地首拍，6宗地悉数成交，出让金138.44亿。对于这次土拍结果，深晚一兵时评（公众号ID：swyb1201）的评论是，诚意不足的供地，老戏骨的表演！

前5块地出让结果几乎可用索然无味来形容，最后一块西丽用地因为“地王收割机”龙光斜刺里杀出，举牌超过180轮，承包了全场唯一亮点。

需要特别指出的是，这是一块人才房用地。仍然遭到疯抢，着实惊倒了一大片吃瓜群众。从这场耗时近2小时的土地争夺战中，我们已经看到，房企求地若渴再度升级，对开发用地的争夺已经延伸到人才房领域，是不是隐隐显现出楼市又将面临一次大转折？

疯狂：激战110分钟，举牌超180轮，溢价44.96%！

自今年国内22个重点城市要求“两集中”供地以来，深圳第一次出让的只有6宗地块。其中包括4块普通商品房宅地，包括深汕特别合作区2宗，另外2宗分别位于宝安、光明；另外2宗为人才房用地，来自龙华民治和西丽留仙洞。

深圳两集中首拍结果

深汕合作区2宗宅地及龙华民治地块均只有一家竞买，为定向出让，均以底价成交。

深汕特别合作区拿出来的两宗“连体”宅地也是去年曾经流拍的“返场嘉宾”，由“中铁十四局+武汉和纵盛+中铁十四局地产”三家联合，以底价竞得。

3宗底价成交

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。转入竞人才房面积阶段，只结果短暂10分钟交锋，就由金桂商务信息有限公司（佳兆业）以25.44亿元拿下。

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前5宗用地秒拍，毫不刺激。反而是南山西丽留仙洞的人才用地成了最大的意外，拍地过程极富戏剧性。

西丽地块地段绝佳

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刚开始时房企态度冷静，主持人几番调整加价幅度，一度降到最低涨幅，才由持牌88号的万科特区建发联合体应价48.6亿元。原以为全场拍卖将会平淡收场，但就在即将落锤之际，持牌29号的龙光开始应价。

之后两家紧咬不放，陷入长达1个半小时的胶着。不过，龙光表现出“地王收割机”本色，每次出价速度较慢，万科特区建发联合体基本是紧随其后。

万科和特区建发在这宗地块附近均开发有大型产业综合项目，这次组建联合体，表明拿地决心比较大。这场鏖战，招商全场没拿起过9号牌，吃瓜角色扮演得很纯粹。

长时间拉锯战也让现场旁观者耐心逐渐消失，不少开发商纷纷离场。最终西丽地块竞拍耗时长达110分钟，举牌超180轮，由龙光以69亿拿下，溢价率高达44.96%！

出让结果即时霸屏

需要特别说明的是，西丽地块要求可售的人才住房在一定年限内实行封闭流转，并且必须严格按要求销售，基准售价不高于52800元/㎡，最高售价不高于55400元/㎡。要求严苛，极大地限制了开发利润空间。

龙光不惜溢价20多亿，从“准定向”的万科特区建发手中抢走这块“限价上锁”土地，“地王收割机”再次搅动市场，不禁让人起疑，这市场是否略显畸形之态？

本质：巨“饿”袭深久矣，房企只争朝夕！

深圳商品住宅供应难以为继，房价上涨压力加大，源自于宅地供应的稀缺。从行业的角度来分析，“两集中”供地的确深刻地影响到了房企的拿地格局，对资金调配以及资源调配都是一场挑战。

在这样密集的投资活动中，多数房企都必须有所取舍，要让每一分钱都花到刀刃上，否则便可能一无所获。这可能是“两集中”供地要求减少“地王”诞生概率，降低房价上涨预期的初衷。

但是，房企对深圳开发用地深度饥渴，或许就是逼迫“地王收割机”对人才住房用地也大打出手的本质因素。

可以看到，本次深圳拍地的供应规模很小，总共6宗地块，占全年供应量比例仅仅10%不说，还有2宗远在百公里之外的深汕特别合作区。留给深圳本土仅有区区4宗地块，真正供应给商品住宅市场的只有2块地，完全看不到“两集中”的影子。

虽说附加竞人才用房面积，挤压了开发利润空间，扼杀了房企抢地激情。但作为以深圳为大本营、高周转极致到停不下来的龙光，库里的余粮也不多了。按捺不住拿地冲动，逆势拿高价地，逆势高周转。

资本巨鳄凭实力厮杀。 巨饿龙光“只争朝夕”，行为看似疯狂，背后或许有不得不为之的补货压力。

这为现下急需释放压力的投资置业明确了方向。

核心区域的优质产品，即便是人才房都已开始价值认证，何况商品房？！

一兵由此更想提醒：当商品住宅准入门槛提高到无以复加的地步，被官方盖章住宅化趋势的中心区域的公寓，价值更值得畅想！对当下急需投资置业的深圳购房者，公寓或者才是解渴之泉！

现实：十年间人口暴增713万，商务公寓住宅化迫切！

深圳买房到底有多难？房价上涨压力究竟有多大？我们来看两组具体数据。

5月15日，广东省发布的《第七次全国人口普查公报》最新数据显示，深圳常住人口为1756.01万人，位列广东省第二位。与2010年第六次全国人口普查相比，深圳常住人口爆增了713.65万人，增数居全省第一。与前几年的1500万对比，也新增了256万。

而早前统计显示，深圳的合法自有住房仅有240万套，其中保障房51万套，也就是说，商品住房只有189万套。

按深圳自有合法住房占比仅为30%计算，还有千万级的置业需求等待释放！再一次形象展示出了深圳人多地少的窘迫。

如果仅仅依靠新建商品住房来提供，无异于杯水车薪，不知要等到猴年马月了。安居型保障性住房最新轮候数量超过16.2万人，按目前的供应量，最长时间超过6年。你等得起吗？

解决之道，商务公寓住宅化。这个趋势一旦开启，那就绝对不可同日而语了。更多的人就不用经受保障住房的轮候之苦，也能买得起商品房。

从2000年前后深圳市商住两用产品出现，到2020年7月31日叫停商务公寓新项目的审批，这20年间，深圳的公寓类产品发展到了97万套的体量。如果都能全部官宣住宅化，就能实实在在为深圳的住宅供应破局解困。

随着商品住宅准入门槛提高，商务公寓正在逆袭成为热销产品，住宅化趋势利好再无需置疑，库存商务公寓去化速度明显加快。

据深圳中原研究中心数据显示，3月深圳全市公寓共成交了1098套，成交面积为7.6万㎡，成交套数与成交面积环比双双翻了近1.5和1.3倍。

图源：中原地产

而且，查看2019年~2020年的成交变化情况不难发现，中心区域商务公寓的成交量在走高。

图源：中原地产

不仅如此，近两年中心区的整体供应结构变化也比较大。如福田的住宅供应现在已经基本断档，在售项目几乎被公寓承包，并且大面积段的公寓产品比例明显上升，小户型的公寓也正逐渐在中心区域消失，稀缺度越来越高，未来其价值鼎力，也必将越来越大。

要论目前市场上在售的小户型公寓，真正值得推荐的中心寓并不多。但万科和颂轩在中心区域热销盘中稳占一席之地，具备战略配置实力。项目无论是在区域位置、产业规划、交通条件、自身产品等各个方面，都具有极佳优势。

简单概括，其稀缺性在于，地处福⽥-北站双核 CBD，集核⼼资源与城市价值于一体。约750万㎡福田CBD和约950万㎡深圳北站CBD双核驱动，周边的生活及商务配套都非常丰富，10分钟通勤内就能享受到区域最好的产业、交通、商业等配套！

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