破烂毛坯法拍房，614万成交，疯狂溢价62%！房子里有啥秘密？

8月20日10时49分，在阿里法拍平台上，一套位于杭州市富阳区银湖街道的紫云山庄紫兰苑1号房产溢价62%成交。

。31轮竞价后，该房源被人以614万元的价格拍下，较起拍价380万元高出234万元，溢价62%。

如此水平的溢价在目前的法拍房市场并不常见。

就在半个月前，深圳一套低于最新历史成交价185万元的“顶流”学区房流拍；7月6日，杭州“孟母盘”文鼎苑一套房源现身法拍平台，最终成交价仅高出起拍价6.6%；3月，位于杭州市里东山弄的一套法拍房以521万元的价格成交，较起拍价溢价14.5%……

这套房源究竟有何魔力能创造62%的溢价？

事实上，在法拍房市场，与紫兰苑1号房产类似的“半成品”房源并不多见。此次拍卖的紫兰苑1号房产建于1998年，位于紫云山庄斜坡的高处，正面朝山。

紫云山庄的地段颇为优越，320国道及地铁6号线就在其前面，周边还有银湖公园和杭州野生动物园，是杭州市区域内最早开发的混合型住宅小区，一度被不少杭州人视为“养老圣地”。

不过，自交付以来，紫云山庄小区业主纷纷对房子进行了违章扩建，逐渐沦为富阳区有名的“问题小区”。加上管理混乱、道路破损、无专业的物业管理机构入驻等原因，导致小区品质较差，房屋市场价格滞涨。

2019年6月，富阳区成立紫云山庄综合整治指挥部，拆除各类违法建(构)筑物逾400处、合计面积达15000多平方米。同时，相关部门对小区道路进行了整体修整，面貌大为改善。

紫兰苑1号房产亦是因违建被强拆的房屋之一。被强拆后，该别墅需要投入资金进行房屋主体重新修缮、屋面重建、门窗重装；室外花园违法扩建部分也已被砌上浆砌，需要重新规划填土种植。

因此，从目前的状况来看，紫兰苑1号房产虽是一栋坐北朝南的3层独幢别墅，但更像是一栋断壁残垣的“烂尾”建筑。

因与中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市富阳区支行的经济纠纷，该别墅被法院执行处置、流入法拍房市场，评估价在538.3万元左右。

据记者注意到，紫兰苑1号房产及所占土地产权皆处于被查封状态。该房源建筑面积244.68平方米，土地使用权面积687.36平方米，权属人为原业主个人所有。

614万的成交价相较小区内同样大小的房屋而言，也毫不逊色。在安居客上，紫云山庄一套220平方米的房源挂牌价为450万元，另一252平方米的则为780万元，二者之间的价格悬殊颇大。

一位负责该小区业务的经纪人称，其手中200多平方米的在售房源目前只有一套，面积238平方米、挂牌价688万元，“业主的心理价位在610万左右。”这一价格基本与此“烂尾”房的成交价接近。

“地皮”优势可能也是导致该房源拍出62%溢价的原因。

多位行业人士在采访中告诉记者，紫兰苑1号房产抢手的原因或许是因为地皮。“地皮比房子重要。”中原地产分析师卢文曦如此说道。

2020年曾有一套位于杭州滨江区之江花园之祥径5号别墅法拍房，该房源与紫兰苑1号房产相似。这套“半成品”法拍房起拍价为1685万元，最终以2400万元成交，溢价42.4%。

彼时有业内人士认为，对于别墅房源的客户群体来说，买这套房子主要看中的是买下一块地皮。

（国际金融报社 吴典）

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