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广州未来会有三种价格体系的房源,评第二批集中供地

  • 来源:互联网
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  • 2021-08-28
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文|邓浩志

广州第二批集中供地清单出来了,总共48宗。此次越秀、天河仍旧无新增土地供应;番禺、增城两区供应量遥遥领先;全部土地起拍价1124亿。另外此次地块溢价率限制在9%~15%之间;黄埔、南沙地块也明确最高售价。

简评1、黄埔、南沙推限房价地块(该政策最早源于深圳),未来这两个区的楼市会非常复杂,楼价也会有多种类型。

虽然目前上述两区也有限价政策在执行,但也只是阶段性政策。如果地块出让条件已经明确售价的话,理论上整个项目都只能按约定价格进行销售。未来黄埔和南沙两个区域或有多种售价政策的房源存在。比如肯定限价销售的房源(本次的地块),比如阶段性限价的房源(非限价地块),还有完全不受限价的房源(二手房)。复杂的市场非常考验消费者和投资者,机遇和混乱并存。

2、黄埔、海珠、南沙首次规定出售给无房家庭占比不低于总套数的50%。

这是广州的独特创新,而全国第二轮集中拍地,各地都在出各种新招,以求尝试新的路径。房源销售给无房家庭的方案坊间早有传闻,此前我也谈过,这个政策在南沙,在黄埔知识城这些较偏的位置还好执行。但如果在海珠,或者黄埔的核心地段未必高效。因为海珠这些核心区域,房价本就很高,这些年的新房几乎全数买家都是改善型家庭,首次置业家庭不是不喜欢这里,而是买不起。非得在这里为初次置业家庭订制产品,会否叫好不叫座?我们拭目以待。但对于房企而言,海珠这类土地的竞拍必须谨慎,针对首次置业者的产品不是做小户型就能有出路的,可能要准备降价的方案。

3、本次土拍方式就有三种:

限地价+竞自持+摇号;

限房价+限地价+竞自持(保障性租赁住房)+摇号;

限地价+竞自持+一次性书面报价。

之前备受关注的“竞品质”方案广州并没有跟进。这是广州管理层务实的体现。虽然过去各地限价政策的确造成了一定的住房品质问题,但目前的“竞品质”方案并不能保证楼盘的品质。以北京为例,品质打分内容分别为“绿色建筑”“装配式建筑”“超低能耗建筑”等。这和普通业主发现的质量问题,如装修标准不对板,装修手工差,偷工减料是两回事。北京的所谓“竞品质”其实只是竞建筑新标准。而广州的限房价+限地价,本质上已经留给了开发商一定的利润空间,这将有助于改变“限房价竞地价”带来的无利可图,最终偷工减料的情况。只要监管得当,这种方式反而更容易使得品质有保障。

4、此次地块溢价率限制在9%~15%之间,广州房价、地价双限,好处就是上面说的,留给开发商一点利润,不至于被迫偷工减料。

如果你是一直有关注楼市,或许会记得广州在2007年前后曾经推出过“限价房”,由开发商代建,利润率基本在10%以内。当年的“限价房”是保障性住房的一个品种,现在的“限房价”是一组调控政策。名字不同,但方式和结果竟惊人相似。

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