超119亿！刚刚，中山挂出多块“巨无霸”！预定总价top1

中山，集中挂地，总价破百亿！

刚刚，马鞍岛挂出2宗综合用地，1宗商业商务用地，三宗地块加起来，单单保证金就达到36.275亿，起始总价达到119.35亿！

同时，古镇也挂出了一宗城镇用地，60987.2平方米（折合91.4808亩），8300元／平起拍，起始总价15.19亿。

我们下面先快速来过一下马鞍岛三宗地块的基本情况：

整理：中山房叔

宗地编号

G28-2020-0145

G28-2021-0028

G28-2021-0027

位置

东五围

西四围

西四围、西五围

面积（平方米）

668974.4

（折合1003.4618亩）

503617.2

（折合

755.426亩）

71076.5

（折合

106.6148亩）

土地现状

未平整

未平整

已平整

土地用途

二类居住用地、

商业商务用地、

文化设施用地、

中小学用地、

公园绿地、

城市道路

二类居住用地、

商业商务用地、

娱乐康体用地、

体育用地、

道路用地

商业用地兼容商

务用地

出让年限

二类居住用地70年，

商业商务用地40年，文化设施用地、中小学用地、公园绿地、城市道路用地50年；

地下空间中D1、D2、D3、D4出让年限为70年，D5、D6、D9出让年限为40年，D7、D8出让年限为50年

二类居住用地70年，

商业商务用地、娱乐康体用地40年，

体育用地、道路用地50年；

地下空间中D1、D3、D7出让年限为70年，D2、D4、D5、D8、D9出让年限

为40年，D6出让年限为50年。

商业用地为40年，

地下空间D1、D2出让年限为40年

起始楼面地价（人民币）

5072.6元／平

（即总价788，000万元）

4493元／平

（即总价382，000万元）

3306.2元／平

（即总价

235，000，000元）

保证金（人民币）

236，400万元

114，600万元

117，500，000元

马鞍岛“未来之门”地块

编号为G28-2020-0145地块，位于中山翠亨新区起步区东五围。

现状为未平整，土地规划用途为二类居住用地、商业商务用地、文化设施用地、中小学用地、公园绿地、城市道路。

出让年限为二类居住用地70年，商业商务用地40年，文化设施用地、中小学用地、公园绿地、城市道路用地50年；地下空间中D1、D2、D3、D4出让年限为70年，D5、D6、D9出让年限为40年，D7、D8出让年限为50年。

起始楼面地价为人民币5072.6元／平方米，即起始总价为78.8亿元，每次最小竞价增幅（楼面地价）为50元／平方米。

土拍时间：自2021年6月7日上午9时至2021年6月23日上午10时30分。

值得一提的是，这宗地块在4月30日发布了详细规划调整。

｜图源：中山翠亨新区起步区F单元客运码头片区控制性详细规划（2020）

起拍价5072.6元／平＋总价78.8亿元

要求建会展中心、联检大楼政府回购

位于中山翠亨新区起步区东五围，就是我们知道的“未来之门”整个地块。

项目总土地面积668974.4平方米（折合1003.4618亩）、地面计容建筑面积上限1553434.51平方米、地下总建筑面积上限2284939.6平方米。

由多个地块组成：

具体指标可以查看下表：

地块名称

面积

用途

容积率

建

筑最高高度

F-25地块

40891.50平方米

二类居住用地

3.5

100米

F-26地块

30050.20平方米

3.5

100米

F-27地块

38465平方米

3.5

100米

F-51地块

29907.90平方米

3.5

100米

F-47地块

25804平方米

商业商务用地

2

60米

F-40地块

22374.30平方米

2.5

80米

F-34地块

28491.60平方米

3

100米

F-36地块

55304.20平方米

1

24米

F-38地块

37584.50平方米

1

24米

F-79地块

155199.20平方米

2.8

280米

F-80地块

41194.80平方米

1.5

30米

F-43地块

34615.60平方米

4

150米

F-44地块

26252.70平方米

4

150米

F-31地块

10067.30平方米

文化设施用地

1

24米

F-52地块

30035.70平方米

中小学用地

1

24米

F-33地块

6163.30平方米

公园绿地

／

／

此外，宅地性质的地块还有不同的配建要求：

• F-25地块：配套物业服务用房（建筑面积≥300㎡）。
• F-26地块：规划9班幼儿园（建筑面积≥1900㎡，用地面积≥2700㎡），具体位置在F-25、F-26、F-27详细方案中确定。
• F-27地块：配套社区警务室（建筑面积≥50㎡）、社工服务站（建筑面积≥200㎡）、物业服务用房（建筑面积≥300㎡）、综合社区卫生服务中心（建筑面积≥5000㎡，用地面积≥4000㎡）、老年人活动中心（建筑面积≥150㎡）。
• F-51地块：规划6班幼儿园（建筑面积≥1900㎡，用地面积≥2700㎡）。

其他建筑条件有提到：

• 政府将回购会展中心和联检大楼，会展中心回购价格为26.3亿元、联检大楼回购价格为16亿元；
• F-79地块内五星级酒店须全部自持，自竣工验收之日起自持不少于10年；
• 住宅销售进度为整体项目住宅计容总建筑面积的10％，须在超高层建筑取得《中山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》后方可销售。商品房预售条件为住宅销售进度、预售款项监管等项按照《中山市商品房预售款监管办法》等相关规定执行。

（一）开发建设要求

1.编号为F-25、F-26、F-27、F-51住宅用地，应自土地交付之日起365日内开工、自开工之日起1095日内竣工，按成品住宅标准建设管理。

2.编号F-79商业兼容商务用地，需建设一处总建筑面积不低于14.8万平方米（地上部分计容建筑面积为10万平方米，地下建筑面积4.8万平方米）的会展中心，应自土地交付之日起270日内开工、自开工之日起730日内竣工；并建设一处标志性双塔形式超高层建筑（含一家国际知名品牌五星级标准酒店），应自土地交付之日起730日内开工、自开工之日起1460日内竣工。

3.编号F-80商务兼容商业用地，需建设联检大楼，应自土地交付之日起182日内开工、自开工之日起365日内竣工。

4.编号F-36、F-38商业用地需建设为兼具文旅和商业特色的岭南风情水街，应自土地交付之日起365日内开工、自开工之日起1095日内竣工。

5.编号F-43和F-44商务用地，可建设酒店式办公（公寓），应自土地交付之日起365日内开工、自开工之日起1095日内竣工。其中，F-43地块可分割单元面积面积设置为80-150平方米；F-44地块可分割单元面积设置为150-500平方米，其中可分割单元面积300平方米以上的应不少于地块中总计容建筑面积的20％。

6.编号F-47、F-40、F-34的商业商务用地应自土地交付之日起365日内开工、自开工之日起1095日内竣工。

7.编号F-31文化设施用地、编号F-52中小学用地、编号F-33公园绿地、S1至S5地块城市道路，由竞得人配建，应自土地交付之日起365日内开工、自开工之日起730日内竣工，竞得人按规划要求建设标准建成后无偿移交翠亨新区或翠亨新区指定区属单位名下。

（二）回购项目要求

竞得人需按约定建设标准建设位于F-79地块的会展中心以及F-80地块的联检大楼（总回购面积约26.29万平方米，以最终不动产权证登记面积为准），由政府以约定回购价格回购，相关税费按规定各自承担。回购总价42.3亿元，其中会展中心回购价格为26.3亿元、联检大楼回购价格为16亿元。

会展中心和联检大楼两项工程按各自进度分别支付回购款，具体要求如下：工程进度达到±0.00之日起60日内，支付回购总价的25％；工程进度以建设单位、监理单位以及翠亨新区管委会盖章确认为准；工程全部主体封顶（建设单位、监理单位以及翠亨新区管理委员会盖章确认）之日起60日内，累计支付回购总价的55％；工程取得竣工验收备案回执之日起60日内，累计支付回购总价的90％；工程移交且产权证办理至政府或政府指定第三方之日起60日内，累计支付回购总价的95％；余款在工程竣工验收合格之日起790日内支付。（联检大楼付款期以口岸部门验收合格之日期计算）。

（三）其他要求

1.若竞得人为非中山翠亨新区注册的企业，或已在中山翠亨新区注册企业但实缴注册资本金少于10亿人民币的，在签订土地出让合同之日起60日内，必须在中山翠亨新区注册以竞得人为唯一投资者的独立法人企业作为本项目开发建设主体，且注册资本金不得少于10亿人民币，注册资金须在签订《出让合同》之日起182日内实缴到位。

2.竞得人需在F-79地块超高层建筑约定竣工时间起2年内成功引进并开业运营一家国际知名品牌五星级标准酒店，该酒店的建筑面积应不低于45000平方米。

3.自持要求：本项目商业商务总建筑面积扣除F-79地块的会展中心、F-80地块的联检大楼建筑面积后剩余的20％（即不少于172876平方米）需由竞得人自持（其中，F-36地块须全部自持并要求于取得《中山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》之日起一年内开业运营、F-79地块内五星级酒店须全部自持），自竣工验收之日起自持不少于10年。

4.销（预）售要求：住宅销售进度为整体项目住宅计容总建筑面积的10％，须在超高层建筑取得《中山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》后方可销售。商品房预售条件为住宅销售进度、预售款项监管等项按照《中山市商品房预售款监管办法》等相关规定执行。

5.项目商业指标

整体项目固定资产总投资额在F-79地块超高层建筑自约定竣工之日止，应不低于270亿元人民币或其他等值货币。

本项目自超高层建筑竣工验收之日起第5年开始计算，连续五年每年全年总营业额不低于21亿元人民币（不含物业销售产值），总税收收入不低于1.3亿元（不含土地出让、房地产开发建设、物业销售、股权转让的相关税费，且税收以税务部门出具的本次出让项目地区范围内的纳税证明作为审核依据）。

竞得人需自出让合同签订之日起1095天内引入1家中山市外注册的主板上市公司（以下简称市外上市公司），自竣工之日前再引入1家市外上市公司。前述两家市外上市公司均应在中山注册独立法人企业，并在超高层建筑竣工后入驻该超高层建筑，且5年内不得迁出翠亨新区。前述市外上市公司不包括新三板上市公司和因财务状况和其他异常情况而正在接受沪深证券交易所特别处理的上市公司。

6.不动产产权办理：项目用地按地块用途分别办理不动产权证。其中，土地出让合同约定地块物业须整体自持的，应整体办证、不得分证，并在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中予以注记。

7.开发建设要求及自持要求需竞得人在规划报建方案中进行落实。

8.项目用地出让与开发建设过程中，如遇国家政策调整或不可抗力因素影响，导致F-79地块超高层建筑不能按现规划条件设定的建筑高度进行开发建设的，由竞得人按照政策或上级确定的高度及要求，通过城市设计，优化调整原规划设计方案，继续开发建设，出让价格不变，商业功能、建设总量不变，自持商业用房比例、年限、分割比例、公寓面积划分标准等均不变。

9.受让人因自身原因未能按照出让合同约定日期开工建设逾期超过270日但未满一年的，出让人有权解除出让合同。受让人将土地退还给出让人后，出让人扣除受让人应当支付的违约金及其他必要费用后，将已收取的国有建设用地使用权出让价款退还给受让人（不计利息）。

10.本宗用地成交之日起5日内，竞得人须按本出让文件要求与中山市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地使用权出让合同补充条款》，并同时与翠亨新区管委会签订《项目履约监管合同》以及《项目回购（转让）监管合同》。竞得人就用地项目的开发建设等事宜接受翠亨新区管委会的监督。

11.本宗用地的其他开发建设要求以及回购项目要求请详见《项目履约监管合同》以及《项目回购（转让）监管合同》。

竞买人允许不超过2家企业联合竞投。

恢弘壮阔的“未来之门”正向我们走来！

马鞍岛“超级文旅项目”地块

再来看看此前出过控规的马鞍岛“超级文旅项目”。

地块位于翠亨新区西四围，总占地约503617.2平（折合755.4260亩），性质涵盖居住、商业商务、娱乐康体、体育等。

地价方面，该地块起始楼面价4493元／㎡，起始总价为38.2亿元，每次最小竞价增幅为44元／㎡，本次上网竞价出让不设保留价。将于2021年6月23日上午9时30分进入限时竞价。

这宗“巨无霸”地块共分为3宗住在用地、4宗商业商务用地、3宗娱乐康体用地以及配建部分用地等组成。

值得一提的是，G-66地块须配建1所12班幼儿园和2所6班幼儿园。

地块

用地性质

占地面积

G-47地块

二类居住用地

24790.0平

G-62地块

61805.9平

G-66地块

52588.9平

G-42地块

商业商务用地

37473.6平

G-43地块

37516.4平

G-64地块

65698.2平

G-71地块

26800.8平

G-46地块

娱乐康体用地

30594.3平

G-57地块

41008.4平

G-60地块

22650.1平

G-51地块

体育用地（体育中心）

55430.9平

其中，最具看点的是该地块的要求。

1、竞得人投入主题乐园的土建、设备及筹建等费用（不含土地款）需不少于15亿元人民币（或等额外币）。竞得人须于主题乐园全部建成并投入运营后3年内通过国家4A级旅游景区评审。

2、编号G-42、G-43的商业商务用地需各自建设一家五星级标准酒店。其中，G-42地块应自约定土地交付之日起365日内开工，G-43地块应自约定土地交付之日起730日内开工，两个地块均自开工之日起1095日内竣工。

3、编号G-64的商业商务用地，需建设购物中心、医学美容中心，可建设约70，000平方米、可分割单元面积为60-240平方米的酒店式办公（公寓）。应自土地交付之日起730日内开工，其中，购物中心、医疗美容中心应自开工之日起1095日内竣工，办公用房及酒店式办公（公寓）应自开工之日起1825日内竣工。

4、编号G-71的商业用地可建设可分割单元面积为60-240平方米的酒店式办公（公寓），自土地交付之日起730日内开工、自开工之日起1825日内竣工。

5、住宅销售进度∶本项目住宅计容总面积的10％，须在主题乐园竣工并投入运营后方可销售。

至此，今年3.28上市长所说的中山新品牌主题乐园正式进入供地阶段，剩下的悬念就是哪个开发商会拿下。

马鞍岛商业＋商务地块

编号为G28-2021-0027，占地71076.5平方米（折合106.6148亩），位于翠亨新区西四围、西五围。

资料显示，该地块起拍楼面价3306.2元／㎡，起始总价为2.35亿元，

起拍价3306.2元／平＋总价2.35亿元

要求引进世界前100强的欧洲企业中国公司

该地块位于中山翠亨新区起步区西四围、西五围，即南塔综合体南侧、未来之门西侧。

项目占地71076.5平方米（折合106.6148亩），共由4宗小地块组成，容积率均要低于1.0，且限高24米。

地块

用地性质

占地面积

G-113地块

商业商务用地

8506.1平

G-115地块

18774.5平

H-24地块

20035.6平

H-25地块

23760.3平

此外，H-24及H-25地块允许建设酒店式办公（公寓），酒店式办公（公寓）建筑面积不高于21322.95平方米（即本次出让地块总计容建筑面积的30％），可分割单元面积为80-150平方米。

价格方面，该地块起拍楼面价3306.2元／㎡，起始总价为2.35亿元，每次最小竞价增幅（楼面地价）为33元／平方米。本次上网竞价出让不设保留价。于6月23日上午11时截止网上报价，可能进入限时竞价。

此外，本宗地块要求颇多，门槛较高。

1.竞买人须已与《财富》（FortuneMagazine）杂志公布的2020世界500强名单中前100强企业中的欧洲企业的中国区域公司签订战略合作协议。

2、竞得人承诺项目整体科技指标达到要求（具体如下图所示）。

该地块位于两大综合体旁，除了要引进前100强的欧洲企业外，还要求有多项科技指标，该地块出让值得期待。

古镇地块：8300元／平起

最后是古镇最新挂出的宅地。

该地块占地60987.2平（折合91.4808亩），地面总建面约182961.6平，容积率3.0，限高100米，位于古镇镇同兴路26号，用途为城镇住宅用地，出让年限70年。

地价方面，该地块起始楼面地价为8300元／平，起始总价约15.18亿元，最高限制楼面地价12450元／平，最高限制总价22.77亿元。于6月23日下午3时进入限时竞价。

房叔梳理一番，该宅地有这些竞拍亮点，值得关注。

其一，地段不俗。

从位置上看，该地块就位于万科中央公园和古镇万达（规划中）东侧，可以说万科的配套，该地块大多都能享受到。

其二，要求配建一所不少于6班的幼儿园，用地面积需大于2000㎡，建面大于1270㎡。

其三，要求成品住宅。

据文件内容显示，该地块用地出让后实行成品住宅标准建设管理，要求在2022年8月9日之前开工，在2025年8月8日之前竣工。

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