杭州第三轮土拍逆势升温！总成交763亿，35宗土地无一流拍…啥原因？

12月21日，杭州第三批集中供地出让，35宗地无一流拍，总成交价约763亿元。

值得注意的是，与其他城市第三轮延续降温趋势不同，杭州第三轮土拍逆势升温，近七成地块触顶摇号，整体溢价率升至7%。

业内人士认为，杭州此轮土拍明显升温，主要与拍地规则改善、供应结构调整、宗地性价比提高等多重利好影响有关，此外还与近期政策环境有极大关联。预计接下来的第三轮土拍城市，在土拍规则放松和资金环境的改善之下，土拍热度将有一定程度的回升。

24宗地块触顶摇号

12月21日，杭州第三批集中供地出让，共计35宗地，总建筑面积416万平方米，总起始价713亿元。

此次土拍的35宗地块，从余杭区到拱墅区，遍及了杭州的热门区域，主城区占了近六成，吸引了不少房企前来竞拍。

从区域热度来看，拱墅区成交的12宗地块中，有11宗竞价触顶摇号。

其中，拱墅区申花单元GS0407－B1/B2/S2-15、GS0407－R21/B1/B2-14、GS0407-R21-13地块，经过78轮竞价，到达封顶价94.33亿元，楼面价19400元/平方米，溢价率9.9%，进入摇号环节，最终由华润摇中。该地为此轮成交价最高的地块。

余杭区共2宗地块成交，其中，余杭组团YH-18单元杭腾未来社区地块，由龙湖和浙江省交投联合体以底价88.24亿元拿下，楼面价14923元/平方米。

萧山区的4宗地块中，1宗溢价成交，3宗触顶摇号。其中，萧山城区市北单元XSCQ1309-R2-46地块，经过26轮竞价，到达封顶价28.26亿元，楼面价23770元/平方米，溢价率9.7%，进入摇号阶段，最终由绿城摇中。

上城区4宗地中，有3宗触顶摇号，1宗底价成交。其中，牛田单元R21-12地块，经过38轮竞价，到达封顶价42.53亿元，楼面价28464元/平方米，溢价率9.81%，进入摇号环节，最终由中海竞得。

据了解，在本轮土拍中，华润以总价122.75亿元摇号竞得2宗地块；绿城共摇中3宗地块，

总成交价83.22亿元；滨江联合体斩获4宗地块，总成交价74.21亿元。此外，中铁建、招商联合体、越秀等房企也有斩获。

最终，35宗宅地全部成交，总成交价约763亿元。其中24宗地块报价已经封顶，进入摇号环节，9宗地以底价成交。

据悉，此次触顶摇号地块占比接近七成，与首轮基本持平，市场热度较二轮明显上升，整体溢价率增至7%，较第二轮溢价率增加了2个百分点。

多重利好致土地市场转暖

与大部分重点城市第三轮集中土拍延续低温不同，杭州第三轮土拍逆势升温，房企拿地意愿提高。

对于杭州土地市场转暖的原因，贝壳研究院认为，主要是拍地规则改善、供应结构调整与宗地性价比提高三个维度影响。

就拍地规则而言，相比第二轮土拍主要从5个方面改善：

一是溢价率上限从15%下调至10%，为房企留下一定的利润空间；

二是企业竞拍门槛降低，取消房地产开发资质需一年以上的限制；

三是取消报名宗地的限制，第二轮非竞品质宗地最多仅能参拍5宗，第三轮地全面取消；

四是部分宗地土地款缴纳周期延长，从第二轮的8个月缴齐延长至12个月，有效保障房企现金流的周转；

五是取消竞品质宗地，全部采取定品质出让，有效提高房企拍地意愿。

就供应结构而言，第三轮核心城区为供地主力，从而带动市场关注度。相比于第二轮30宗地中仅有7宗地位于核心城区，第三轮35宗地中高达20宗地位于核心城区，其中拱墅区推出12宗地，11宗地触顶摇号，市场关注度回温。

就宗地性价比而言，部分第二轮撤销宗地起始价下调，第三轮重新推出，性价比有效提高，房企竞拍意愿高。如第二轮上城区一宗竞品质撤销宗地，此批次除了取消现房销售与调整公租房比例外，同时起拍楼面价由25169元/平米下降8.1%至23129元/平米，性价比提高明显，最终该宗地进入触顶摇号环节。

克而瑞研究中心也认为，此次土拍热度逆势上涨，主要受土拍规则明显放松以及部分地块起拍价下调、新房限价上涨等多重利好的影响。

其中，土拍规则涉及恢复勾地制度、溢价率上限下调、降低房企报名资质要求、取消“竞品质、现房限售”，并延迟土地款缴纳时间等，从多个方面减轻房企拿地的负担。同时，部分地块起始楼面价明显降低，房企的拿地成本真切下降了。

此外，不少地块未来所建商品住房的销售均价上限较板块内目前在售项目有了上调，并且限价的调整范围较广，涉及杭州多个板块，单价上调幅度从500-2000元/㎡不等，尤其是上城区艮北牛田、拱墅运河新城、萧山市北等多个板块限价涨幅均超2000元/平方米，这样一来，极大地提升了房企的利润空间。

克而瑞研究中心还指出，除了自身土拍规则等方面的放松之外，杭州此轮土拍升温还与近期政策环境有极大关联，近日人民银行与银保监会联合出台通知，提出支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购，这无疑对房企资金端带来了较为积极的信号，一定程度上提振了市场的信心。由此展望接下来的第三轮土拍城市，在土拍规则放松和资金环境的改善之下，土拍热度将有一定程度的回升。

编辑：叶舒筠

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