二手房很火吗？不一定

　　二手房很火吗？不一定。住建数据显示，成都二手房“成交量腰斩”降到近年历史低位，同样值得注意和深思，具体原因我们在此前的文章（点击蓝字深圳房地产网签，阅读全文）一文中有十分详细的分析。

　　这周，二手房“一房难求”的消息传遍各购房群，特别是在城南，甚至有说“卖家坐地涨价100万”，“八次遭遇卖家反悔”的各类故事。

　　是真实的价格上涨，还是虚假的卖家试探？我们这里暂不做评判，今天我们只是想从供应这个角度看，成都二手房存在的结构性问题：二手房市场看似挂牌量巨大，实则处于结构性短缺的“冰冻”状态。

　　大家都知道成都二手房挂牌量大，供大于求是常态，甚至有人说海南房屋调查app，成都二手房是“堰塞湖”，对市场形成巨大的供应压力。

　　我们以链家的数据来看（一是链家是真房源，二是样本足够大），成都二手房挂牌量达到13.1万套，的确很大。不过这是所有房源数量，除去商业和车位全国房产经纪人官网，剩下的房源即便都视为住宅，则为11万套。

　　请注意！我们再来看构成，这11万套中，5年内的只有9944套，占整个房源的8%。房龄在10年内的也不过3.6万套，占比三成左右深圳房地产网签。也就是说，差不多七成房源都是房龄10年以上的老房子，真正的优质房源并不多。

　　我们再看一下房龄10年以内海南房屋调查app，位于高新区的房源数量，少的可伶，一共显示有2567套。并且中介说，部分房源中介不愿意带看，因为房东只是挂出来试探行情。

　　如果你还想要这套房源满五年可以免增值税，那么勾选“10年内、高新区、满5年”这三个标签，系统显示仅有532套。

　　所以，二手房整体供应量虽然大，但是房龄短、地段好全国房产经纪人官网、资源好的优质房源却相对稀缺深圳房地产网签。和新房市场一样，二手房存在结构性紧缺问题：破老小（如果没有学区）不好卖，好优新抢不到。

　　2017年4·12限售政策：2017年4月13日以后新购买的住房（含商品住房和二手住房）取得不动产权证书未满三年的，无法办理交易过户手续。

　　比如，张三在2017年5月购买了一套期房，在2019年12月交房，即便是交房即交证（产权证）海南房屋调查app，目前也无法进行交易。更何况全国房产经纪人官网，多数期房都是在交房两年甚至更长的时间后才能拿到产权证，所以再次交易的周期基本在7年左右甚至更长。

　　因此，目前市面上的5年以内的次新二手房全国房产经纪人官网，基本都是2017年4月13日以前购买的期房，数量十分有限。

　　链家住宅二手房挂牌量11万余套，楼龄5年以内的仅9944套（1月21日链家官网数据），也就并不奇怪。

　　本来次新二手房就有限海南房屋调查app，再加上增值税的交易成本，那么除了学区房，优质的房源范围进一步缩小。部分满了2年但没有满5年房源，卖家选择了取消出售，等待观望，可能直奔满5年再出售去了。

　　此前，麓湖、万科公园5号普通资格均未能入围最后的摇号环节。不被看好的陆肖TOD，剩余100多套500万级以上的房源热销，说明改善在新房市场的选择越来越小。

　　从链家挂牌房源的面积段来看，90平米以下的小户型，无论是5年内还是10年内，基本占比都在50%。这说明全国房产经纪人官网，2017年以来的豪宅化倾向，并没有体现在二手房市场，因为大部分房源还在“限售期”。

　　这导致二手房市场的改善型选择其实还没有新房市场多全国房产经纪人官网，从下图数据可以看出海南房屋调查app，144平米以上的户型去年下半年的涨幅其实超过了90平米以下的小户型。这基本上颠覆了我们认为小户型更稀缺的观点。

　　还有一个数据是，二手房市场500万级以上的成交其实远没有新房市场活跃。我们人工统计了贝壳找房2020年成都5+2区域500万以上二手房成交，全年一共仅619套。这一数量，基本相当于万科公园五号一个项目的数量。

　　上图可以看到，锦江区和高新南区的成交量最大，占比约60%，主要成交集中在攀成钢和金融城这两个新房断供的豪宅板块。

　　“改善看新盘，无房摇神盘，摇号运气差的无房买二手。”这基本就是2020年尤其是“9.14”新政以后成都楼市的缩影。

　　深圳、上海经历的，杭州会经历、成都也会深圳房地产网签。只是因城施策的前提，让市场规律作用的表现有时间和细节上的差异。