日本房地产投资信托基金 (J-REIT)于 2001 年 9 月首次公开发行以来，市场参与度高、监管灵活，以及投资者的追捧，使其成为全球第二大REITs市场

　　日本房地产投资信托基金 (J-REIT)于 2001 年 9 月首次公开发行以来，市场参与度高、监管灵活，以及投资者的追捧，使其成为全球第二大REITs市场。

　　根据《中国房地产金融》统计，截止到 2019 年 4 月 26 日，日本 REITs市场上市交易有 63 只 J-REIT，总市值超过14.6万亿日元。从相关指数表现来看，日本 REITs 是亚洲市场中表现靓丽的市场，J-REIT指数远远跑赢东证TOPIX指数。

　　上世纪 80 年代日本房地产市场上演各类神话，全民炒房、全世界买楼，显现出当时日本投资者的与个人资产的富有。1985 年日本签订广场协议之后，日本央行为了对冲日元升值带来的压力，开启货币阀门，充裕的货币资金造就日本土地与大牛市。在 1980 年代末最好的时光里，日本的东京的土地价格足足可以买下美国。

　　进入 1990 年，日本央行货币的紧急转向，日本房地产市场价格全面崩溃，带来与房地产市场长达 20 年的衰退。亚洲金融危机之后，日本金融市场与土地市场彻底进入谷底。

　　为了处置不良资产与复苏日本房地产市场，日本在 1990 年代末出台一系列政策，盘活庞大的固定资产。同时投资者反思，房地产投资真正的价值源头：不能简单持有、囤积大量不动产，等待升值实现价值回报，而是要通过持有经营管理性不动产，实现持续稳健回报。

　　1998 年日本政府制定了《关于通过特定目的公司来进行特定资产流动化法律》，其目的是通过资产证券化的方法来处置抵押资产或担保债券，帮助企业盘活资产，增强其流动性。其中规定了特殊目的公司 (SPC) 可以对不动产进行证券化，为日本房地产证券化奠定了法律基础。

　　自此，日本房地产私募基金公司有了一个可以进行交易的工具，加速房地产资产证券化快速发展，也让房地产投资市场活跃度日渐兴起。2000年5月，政府对该法进行了修订，改名为《关于资产流动化法》，增设了以特殊目的信托(SPT)为不动产证券化的形式。同月，修订《关于投资信托以及投资法人法》，允许投资信托对房地产的投资，正式引入日本版不动产投资信托 (J-REIT)。

　　这一修订极大地吸引个人投资者和海外投资者进入 REITs 市场。2001 年9 月，日本三菱地所和三井不动产两大地产巨头作为首批发行人，成功发行JRE基金投资平台哪个好、NBF 两只 REITs。

　　此后两年里，市场热情关注渡不高，直到2003年，日本监管机构对J-REIT进行税改，将资本利得和股息率从 20%降到了 10%，开放 FOF 基金对 J-REIT 的投资，东京证券交易所开始发布 J-REIT指数。

　　2005-2007 年间中国晨星基金网官网，日本 REITs 获得飞速发展，J-REIT 上市数量增加到 41 只，市场规模膨胀 24 倍。当然，这一期间全球经济的向好，以及日本经济复苏，使得资产价格和租金获得提升，海外投资者持续涌入，这一火热局面持续到美国次债危机爆发。

　　2008 年之后，日本 REITs 遭遇寒冬期，直接导致 NCR 的投资人破产，NCR因此成为日本第一只破产的 J-REIT。同时其他八家 J-REIT 合并或被其他公司收购，J-REIT 一度停滞发展，市场总市值跌至 2009 年初的 2.2 万亿日元。

　　2010 年，为了改善融资环境，日本监管机构开始一系列刺激措施，通过日本开发银行 (Japan Development Bank)提供融资，日本央行决定在购买资产中加入 REITs，以此来恢复市场。日本央行 2015 年进一步加码，将 J-REIT 购买规模从当前占 J-REIT 发行总量的 5% 上调至 10%。

　　2012 年中国晨星基金网官网，安倍晋三当选日本新一任首相之后中国晨星基金网官网，在“安倍经济学”的刺激之下，日本经济开始走出次债危机与2011 年日本大地震的阴影，日本 REITs市场开始再度活跃起来。2012 年至2019 年，有超过 30 只 J-REIT 成功上市。

　　日本 J-REIT 与其他市场有何不同，发行一只 J-REIT 究竟在资产、财务、架构上有什么不一样 ?这些决定了日本REITs 为什么受追捧。

　　日本 J-REIT 从架构类型上看，和新加坡类似，是一种契约型的 REITs。这种方式是通过基金管理人作为受托人对房地产进行投资。因此日本 J-REIT 发行人不能直接上市，需要遵循《投资信托法》和《投资法人法》，通过设立特定目的公司 (SPC)——资产管理公司进行发行，并聘请物业管理公司进行租赁业务管理。

　　“资产管理人在 J-REIT 中扮演重要的角色基金投资平台哪个好，不仅仅委托管理房地产，还要负责提高收益，以及看准时机出售或者买进资产。就像投资经理一样，进行研究、选股、决策、收购和销售一系列工作。”东京证券交易所在其推介的册子里这样介绍。

　　从监管角度来看，在日本金融厅(FSA) 进行登记注册，并申请取得投资运营金融产品许可，成为日本投资信托协会会员，接受日本金融厅、证监会、交易所以及地方金融管理部门的监管，按照监管要求定期提交监管报告。

　　从东京证券交易所披露的上市要求来看，资产中投资于房地产及相关的比例不少于 70%基金投资平台哪个好。上市时，资产中 95%是投向房地产及相关资产，且总资产额不得低于 50 亿日元，净资产总额不能低于 10 亿日元。对上市发起人的经营年限——资产管理公司成立时间不能低于 6 个月。

　　J-REIT 上市前，前十大股东或者主要股东持有资产不能超过 75%，上市时股东数量除主要股东外，不能少于 1000 人。对于分红要求，必须将不少于税后利润的 90% 作为派息分配给股东。

　　从资产组合来看，J-REIT 分为单一用途型 J-REIT 和多用途型 J-REIT。单一用途型是指，专注投资办公楼、住宅、商业地产、仓储物流、酒店、医疗养老等单一用途方向。复合型 J-REIT，是指投资于上述资产类别 2 种 ( 复合型J-REIT) 或者 3 种 ( 综合型 J-REIT) 资产以上。

　　截止到目前，日本 REITs 市场中集中度逐渐提升，前十大 J-REIT 市场超过6 万亿日元，占比全市场市值 41%。从交易活跃度来看，2019 年第一个季度备受外国投资者追捧。由于占据了亚洲REITs 市场过半市值，日本 REITs 持续受到众多投资者追捧。

　　日本REITs始于房地产泡沫的晚期，为了解决固定资产流动和不良资产主体融资的问题，以及改变人们投资不动产的惯性思维 ( 直接持有不动产 )。为传统物业持有者和开发商提供了项目退出渠道，也为投资者提供了以房地产为基础的金融工具。

　　由于和传统股票、国债和公募基金有一定的差别，投资 REITs 会享受股息回报和资产价格上涨回报带来的收益，自从 2001 年设立以来，J-REIT 长期维持平均年化近 4% 的 ( 分配 ) 收益率。野村分析认为中国晨星基金网官网，J-REIT 稳定的高股息回报和稳健的房地产租赁业务让投资者持续追入。

　　安倍上任之后的经济政策刺激，实施的量化宽松政策，带动东京上涨。特别是日本央行 2016 年 1 月29 日开启的负利率，日本 J-REIT 表现更加突出和抢眼。以 2008 年金融危机之后低点计算，东证 TOPIX 指数反弹 1.3 倍， 东 证 REIT 指 数 (TSE REITs)反弹 1.6 倍。

　　此外，日本央行纳入 REITs 作为投资品种，以及银行的主动买入，出现投资性物业供不应求的现象，日本 J-REIT从 2016 年开始出现一波上市小。

　　从 J-REIT 买家来看，日本 REITs 发展 18 年之后，已经形成机构主导的市场，包含信托银行、地方银行、保险公司、证券公司等各类金融机构，以及个人投资者和海外投资者。其中信托银行是占比最高的机构超过 44%，外国投资者占比四分之一。

　　截止到 2019 年 3 月 底， 从 上 市J-REIT 表现来看，63 只上市的 REITs 有57 只上涨，东证 REIT 指数 3 月 27 日收盘时上升到了 1932 点，自 2016 年 6月以来首次突破 1900 点。日本不动产投资分析机构分析认为，投资者追捧J-REIT，东证 REIT 指数持续上涨，虽然J-REIT 的价格已处于高位，但仍会可能向 2000 点攀升。

　　亦有声音认为当前日本 REITs 很难继续上涨，因为股息回报率并没有发生实质性改善。但是不可否认，日本在经历了长达二十年的不动产市场衰退后，为投资者重新找回可以投资不动产的通道，以及分散投资一篮子的组合。

　　此外，日本在 REITs 推出的十多年中，经历了市场多次下跌，政府通过设立共同基金和央行回购等形式，给市场很大的信心，这种国家推动的金融稳定机制，在某种程度上可以对房地产市场的企业施以援手中国晨星基金网官网，也通过 J-REIT 稳定和改变金融体系。