对互联网基金的理解基金经理岗位职责
这个词,意指那些改变不了、夺不走、丢不掉的东西,也可以视为企业谋求长期发展,稳健运营,自身所应该具备的内在价值和意义
这个词,意指那些改变不了、夺不走、丢不掉的东西,也可以视为企业谋求长期发展,稳健运营,自身所应该具备的内在价值和意义。
详细来看,这个词在地产行业中所指的,就是在宏观环境、金融调控、债务压力、市场信心受损等多重因素影响下,房企靠自驱力所能达到的经营水平。
亿翰智库研究报告显示,2022年1-4月中国典型房企销售业绩排行里的50强房企排名,出现了明显变化。背后的最主要原因,正是市场对于不企信心的不同体现。
而排名稳固的房企,也侧面表达了自己“基本盘”的稳固。如金科股份——2021年里,金科实现全口径销售金额1840亿元、销售面积1966万平方米。销售金额连续3年位居行业前20,销售面积连续4年位居行业前10。今年前四月,金科又继续稳居行业销售第18名位置,是“基本盘”固若磐石的代表房企之一。
自2021年二季度起,个人住房收紧,银行端放款周期进一步延长。但据地产壹线了解,在银行内部,并非对放贷进行一刀切,而是优先发放给了安全系数高的房企,而一些存在风险的企业,因为担心资金被挪用,银行选择了暂缓发贷。
“基本盘”牢靠的金科股份,在顺销与顺贷的推动下,2021年的销售回款金额,冲到1853亿元,达到了101%的超高比率,跃居行业回款率前列。
截至2021年末,金科股份通过动态调整生产经营节奏等方式,实现全年经营性现金流量净额142亿元,已连续四年为正。
自有现金流充沛的前提下,金科股份保证了所有公开市场债务100%兑付,全年累计完成公开市场债务兑付8次,兑付金额超106亿元。有息负债规模也由此得到大幅压降——其2021年底的有息负债总额,由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元,同比压降规模约170亿元,较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。
截至报告期末,金科股份资产负债结构持续优化,其中资产负债率降为79.07%,同比降低1.65个百分点;净负债率为69.51%,同比降低5.56个百分点,扣除合同负债后的资产负债率为69.17%,同比降低0.68个百分点。
在2021年下调房企评级次数破纪录达到127次的大背景下,金科股份主体信用等级维持稳定,境内评级方面中诚信、联合评级均给予AAA级;境外评级方面标普国际评级由B+跳级提高至BB-,展望稳定。
有了稳固的信用背书,即便行业融资趋紧,金科股份依然享受到了顺畅的债券融资。报告期内,金科实现公司债、 超短融、 美元债基金经理岗位职责、 ABS、 CMBS等境内外各类公开市场债务融资10次, 融资规模约118亿元, 位居国内A股民营房企前列。
金科股份也借此主动压减了来自银行、非银金融机构的融资规模,转为增加公开市场融资——2021年末,金科持有的银行融资余额为419.39亿元,占比52.03%;非银行金融机构融资余额降至197.13亿元,占比降至24.45%;公开市场融资余额为189.58亿元,占比提升至23.52%。整体负债结构得到明显优化。
可以说,正是高回款率带来的稳健现金,构成了金科股份这一良性闭环——愈牢守现金安全底线,财务愈稳健,金融机构愈认可;融资愈通畅,又会反哺现金流安全度。
当然,作为一个多赛道协同发展的企业,金科股份在地产“基本盘”之外,也在培养其他筹码,分散单一业务风险。
早在2020年12月,金科股份就在“2021~2025年战略规划说明会”上,发布了“四位一体、生态协同”的高质量发展战略。提出精耕地产主业,做强智慧服务,做优科技产业,做实商旅康养,进一步整合产业链生态圈,保持行业竞争优势。
金科服务,通过空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务、数智科技服务四大业务曲线间的深度协同赋能,全年实现营业收入59.68亿元,同比增长约77%;归母净利润达10.57亿元,同比增长71%;在管面积达到2.37亿平方米对互联网基金的理解,新增在管超8000万方,同比增长了50%。已成为全国领先、西南第一的综合物业服务商。
且金科服务还系统性提升了“轻资产运营能力”——报告期内,金科服务直拓独立第三方管理面积超5000万方,第三方累计合约管理面积近2.3亿方,占比达到63%,第三方累计在管面积近1.4亿方,占比达到58%。
金科商业,则已经形成了金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线。截至报告期末,金科商业在管项目80个,在管面积307万平米,其中自持体量98万平方米,全年实现营业收入同比增长30%,EBITDA同比增长32%。
产业运营方面,2021年里,金科产业先后完成了潍坊智慧科技城开园运营,江津智慧科技城、济宁生命健康科技城等招商工作,并为重庆天海星工业社区、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目,输出专业定位咨询、代理招商及运营服务等轻资产业务。截至2021年末,金科产业已实现全国22个城市的布局,累计开发和管理园区28个,面积超过1300万方,入园的战略合作伙伴超过3000家,入园企业年产值超过2000亿元。
而2021年下半年最红火的代建业务,金科股份也已经入局其中——全年实现代建项目销售金额超20亿元,新增代建储备建筑面积140万平方米,代建储备建筑面积近600万平方米,代建储备货值近500亿元。
且值得提的是,2021年里,金科股份累计新增土地储备47宗,计容建筑面积976万平方米。其中通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为549万平方米,占比56%,多元与主业,也已经形成了良性循环。
展望2022年,金科股份把夯实“基本盘”的重任进一步重申:在1月初的2021年度工作总结大会上,金科股份管理层提出,2022年金科将坚持“四位一体、生态协同”高质量发展战略不动摇,稳步推进“两升级、三转变”;坚定贯彻落实“一稳、二降、三提升”的中期经营策略对互联网基金的理解基金经理岗位职责,坚定实施“现金为王、利润为本”的经营方针。牢守现金安全底线,稳定公司基本盘;夯实经营核心能力,谋求安全稳健发展,度过金科稳健发展的关键一年。